「布衣周老板」经济进入加杠杆周期，大基建时代来了
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五一放假前一晚上 ， 证监会、发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 。
虽然只是部委的一纸通知 ， 却有石破天惊之力 。 在一定程度上 ， 标志着中国持续三年多的去杠杆时代结束了 ， 给“大基建”加杠杆的特别通道 ， 被贯通了！资金 ， 将从资本市场滚滚而来 。
一、REITs是什么
其实这份通知文件的REITs ， 并不是教科书上的定义 ， 而是具有特指的含义：它采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构 。
举个例子：
一个高速公路项目 ， 投资了100亿元 ， 公路长度是300公里 。 投资方是一个城市的企业“甲公司” 。
甲公司把这个高速公路项目及其收益打包 ， 做成一个“基础设施资产支持证券（ABS）” 。
然后委托一家符合资格的券商或者基金公司 ， 通过公开募集的方式 ， 发行主要针对这个高速公路的投资基金 。
基金募集完成后 ， 全额购买这个高速公路的ABS ， 也就等于把这个项目100%股权、特许经营权都装入了公募的REITs 。
这个公募REITs持有人 ， 可以享受这个高速公路项目的收益 ， 其REITs份额在交易所交易 。
按照文件精神 ， 甲公司至少自持20% ， 也就是甲公司可以套现80% ， 即80亿元 ， 投入到下一个大基建 。
公募REITs优先支持的大基建项目包括：仓储物流、高速公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等传统大基建 ， 也支持信息网络等“新基建” 。
二、保经济发展
公募REITs的出现 ， 也印证了我之前的说法：新基建无法单独支撑中国的经济增长 ， 传统基建范围更广、拉动力更强 。
所以 ， 公募REITs毫不避讳地把传统基建放在首要地位 。
当然 ， 公募REITs发行量最大的地区 ， 基础设施更新就最快 ， 其城市价值提升也最快 ， 房价上涨也最快 。
通过公募REITs的渠道 ， 把资金引入大基建领域 。
而对于大基建项目和具体的企业 ， 公募REITs的出现有利于它们“降杠杆” 。 因为这种融资方式不同于银行贷款 ， 不会提升企业的债务率 。
而且这相当于把“呆滞”的固定资产投资金融化、证券化了 ， 增加了其流动性 。 投资者可以坐等分红 ， 也可以通过交易所卖出赚取差价 ， 因此是共赢的局面 。
所以 ， 公募REITs是一个巧妙的金融设计 ， 而且从试点方案看 ， 监管层有意让产品变得单纯、透明 。 一个公募REITs对应一个大基建项目 ， 不会产生资金池的弊端 。
三、大基建“加杠杆”
非常时期 ， 之所以要推出公募REITs ， 主要还是想为大基建“加杠杆” 。
之前 ， 每当提到大基建 ， 大家就想到地方债、地方融资平台 。 通过这两种方式投资大基建 ， 会给地方融资平台造成沉重压力 。 而走社会化融资的渠道（比如公募REITs） ， 可以大大拓展资金来源 。
但这也带来一个重要的影响：有效益的大基建项目 ， 才能拿到市场化的融资 。 而有效益的大基建 ， 往往在经济发达地区 ， 有人口竞争力的地区 ， 市场化程度高的地区 。
所以 ， 公募REITs一定会加剧地区之间的差距 。 让经济发达地区的基础设施越来越好 ， 让他们更能吸引增量人口 ， 最后带来强烈的马太效应 。
目前基建蓝筹与消费、科技、医药板块巨大的估值差 ， 基建板块的投资价值是比较显著的 。
如果还要打一个比方的话 ， 基建板块就像“一堆干彻底的柴”（周期向上、估值底部） ， 基础设施REITs就是那一丝“火光” ， 而宽松的流动性就像一片“晴天” 。
建议关注中国交建、葛洲坝等运营资产规模较大的基建企业 ， 推荐中国中铁、中国铁建和中国建筑 。
所以还是那句话：你如果投资不动产 ， 一定要去“有显著人口增量的、高级别城市 ， 及其都市圈” 。
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