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『商业不动产公募』小步快走，稳健推进，商业不动产公募REITs前方不远( 二 )


周以升：首先 ， 商业不动产投资回报率稳定 ， 增长的空间大 。 国外的REITs多集中于租赁和商业不动产领域 ， REITs在西方经历半个多世纪的演化 ， 经历多个经济周期 ， 而终能日益鼎盛 ， 其内在的逻辑就在于它确实为投资者创造了理想的收益 。
其次 ， 从住宅开发到商业不动产的转型 ， 其实是中国宏观经济转型的一个缩影 ， 也中国经济中比较容易推动转型的部门 。 因此大家要有信心 ， 在中央“房住不炒”精神之下 ， 从住宅粗放开发向精细化的商业不动产运营这个大转型一定能迈得过去 。 及早实现商业不动产的证券化将会使商业物业融资效率大大提高 ， 从而吸引各类资本 ， 特别是权益型资本的进入 ， 进而推动中国商业不动产的蓬勃发展 。
再者 ， 中国的商业不动产是中国城市竞争力的核心所在 ， 而中国核心城市的竞争力塑造中国经济的竞争力 。 一个高效的、适应中国本土特点的创新金融系统将会大大促进中国城市的竞争力 。 从类REITs到CMBS ， 再到公募REITs实际上体现了监管层和高层领导对这个问题非常清醒的认知 。
采访人员：当前政府在严控房地产 ， 您这种呼吁和政策有没有冲突？
周以升：我认为两者并不矛盾 ， 当前政府要调控的主要还是住宅类地产 。
按照国际惯例 ， 我国的房地产市场其实可以分为传统住宅和商业不动产两块 ， 二者存在非常大的区别 。 我总结了7个方面：
（1）价值创造模式不同 。 商业不动产与一般实业具有相同的经营属性 ， 需艰苦的长期经营；住宅在开发阶段是“高周转”快速出售 ， 业主购买后躺着等升值 。
（2）性质不同 。 商业不动产是一种“生产资料” ， 而住宅是“消费资料” 。 在中国 ， 商业不动产被称为“公建” ， 而住宅被称为“私宅” 。 它塑造了城市的面貌和竞争力 ， 是城市生产力的主要组成部分 。
（3）定价逻辑不同 。 商业不动产的毛租金回报率约为5%-10%， 远高于住宅（约2%） 。 商业不动产是“以租金定价” ， 而住宅是按照“稀缺性”定价 。 因此 ， 住宅容易泡沫化滋生风险 ， 商业不动产比较理性 。
（4）投资者不同 。 商业不动产的投资者主要为专业机构 ， 住宅主要为个人 。 商业不动产是“价值投资” ， 住宅是“趋势投资” 。
（5）金融手段和杠杆率不同 。 商业不动产杠杆率低（50-60%） ， 住宅开发杠杆率高（80%以上） 。 住宅多与影子银行体系连在一起 ， 商业不动产则需要新的稳健的金融手段 ， 比如并购贷款、资产支持证券、REITs 。
（6）对应政府的财政模式不同 。 商业不动产对财政的贡献是“细水长流” ， 对比住宅的“寅吃卯粮” 。
（7）对应的经济增长模式不同 。 商业不动产对应的是：消费升级/产业驱动的、内涵式高质量增长模式；住宅开发对应的是：投资驱动的、粗放的外延式增长模式 。
商业不动产是连接贸易物流、消费升级、第三产业转型的重要纽带 。 我们都知道 ， 投资、出口和消费是拉动经济增长的三驾马车 ， 当前两者遇到增长瓶颈的时候 ， 居民消费就成了经济增长的重要引擎 ， 而商业不动产无疑是扩大和促进居民消费、支持产业发展的重要阵地 ， 因此其重要性不言而喻 。 特别是当疫情让各国一度陷入孤岛状态、经济增长大幅降低的时候 ， 商业不动产尤其是各大购物中心、社区型商业必然要承担起促消费、拉内需、托起中小企业商户、保经济增长的重任 。
商业不动产REITs的现实意义
采访人员：这次疫情的冲击对推动商业不动产REITs有什么启示？
周以升：商业不动产在这次疫情中确实受到巨大冲击 ， 但从某种意义上说 ， 疫情又是一把手术刀 ， 让我们直观了解国民经济部门之间的紧密共生关系 ， 也有助于我们了解某个特定行业在国民经济中的地位 ， 从而迭代我们的政策选择 。
在中国 ， 商业不动产本质上是以经营为抓手的服务业 ， 属于第三产业 ， 稳定就业量大 。 以本次疫情中冲击最严重的购物中心和酒店为例 ， 它们可以吸纳大量社会人员就业 ， 而且就业层次多、就业环境好 ， 员工可以就近工作 ， 是解决社会就业问题的最优模式之一 。 中央也在再三强调“保就业”、“稳就业” ， 商业不动产无疑就成为保就业、稳就业的一块压舱石 。


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