不差钱的碧桂园，如何寻找增长点？
编者按：本文系创业邦专栏作者资本侦探原创作品 ， 作者王舷歌如果前几年对地产行业来说最大的挑战是宏观经济政策下的需求放缓 ， 那2020年地产企业所面临的最直接问题是如何“活下去” 。今年疫情爆发以来 ， 国内各行业均受到不同程度影响 ， 而对于本就资金占用巨大、回收期长且高杠杆的房地产行业来说 ， 更是雪上加霜 。根据中指研究院发布的最新数据 ， 今年一季度房地产市场受疫情冲击缩量明显 ， 重点城市成交规模为近十年同期最低水平 ， 其中2月同比降幅超七成 。 与此同时 ， 房地产企业由于短期销售下降导致回款承压 ， 叠加债务规模高企 ， 企业资金需求不降反增 。就是在这样开年不利的大环境下 ， 碧桂园在3月底公布了其2019年业绩报告 。 与悲观的环境形成对比 ， 碧桂园显示出了极好的经营及现金状况 。财务详解：现金流充足 ， 销售额持续增长先简单总结一下碧桂园的基本表现：营收增长稳定 ， 但盈利能力有所下滑 。 因为结算面积均价有所下降 ， 碧桂园2019年毛利率小幅下降 。回款率表现优异 ， 可售资源充足 ， 销售额持续增长 。杠杆率健康 ， 现金流充足 。 提前布局粤港澳大湾区 ， 新增土地储备以三四线为主 。 而土地储备丰厚 ， 意味着未来业绩持续增长的保障 。
碧桂园创始人、董事会主席杨国强详细来看：在核心指标方面 ， 2019年碧桂园实现营业收入4859.1亿元 ， 同比增长28.2%；毛利润1266.4亿元 ， 同比增长23.6%；净利润612亿元 ， 同比增长26.1%；归属股东的核心净利润401.2亿元 ， 同比增长17.6% 。
出售物业收入是碧桂园最主要的收入来源 ， 全年达到4750.1亿元 ， 占总收入比例高达97.8% 。 这也充分说明碧桂园仍然是一家以建房卖房为主的房地产开发企业 。盈利能力方面 ， 碧桂园2019年毛利润1266,4亿元 ， 同比增长23.6% ， 毛利率为26.1% ， 在收入快速增长的同时毛利率相对稳定 ， 项目整体成本控制水平较高 。 公司全年净利润612亿元 ， 同比增长26.1% ， 净利润率为12.6% ， 净利润率稳定 。
在房地产市场整体需求增长放缓的背景下 ， 碧桂园仍然表现了良好的盈利能力 ， 这与公司在费用端的控制密不可分 。
随着业务体量的整体增长 ， 碧桂园经营费用在2019年水涨船高 ， 达到358.8亿元人民币 ， 其中营销及市场费用以及行政费用总共占比达到94.5% 。 公司2019年经营费用率为7.4% ， 低于上年0.6个百分点 。 这对于全年销售收入近5000亿的房企来说 ， 直接增加几十亿利润额 。除此之外 ， 碧桂园在2019年末的现金储备达到历史最高的2683.5亿元 ， 而另一方面公司的净借贷比则持续下降 ， 较上一年末下降3.3个百分点 ， 为46.3% 。 公司持续降低的净借贷比 ， 表明碧桂园在房地产建造过程中借款杠杆比例在持续降低 。 加上本身高额的现金储备 ， 使得碧桂园在流动资金层面面临较低风险 。
相比于现金及现金等价物余额为1597亿元的万科 ， 碧桂园手里现金相当充沛 ， 截至2019年底 ， 碧桂园账上的可动用现金高达2683亿元 ， 大约相当于当年碧桂园权益销售额的一半 ， 较其两年前的现金规模几乎翻倍 。 自2016年起 ， 碧桂园已经连续四年实现净经营性现金流为正 。同时 ， 碧桂园业绩报告显示 ， 2019年碧桂园房地产销售现金回款额约为5900亿元 。 虽然疫情让售楼业务遭受冲击 ， 但事实上 ， 从2月下旬开始 ， 碧桂园的销售业绩已恢复正常水平 。 碧桂园管理层认为 ， 2020年的销售回款率将和2019年持平 。而碧桂园的净负债率在2019年降到了46.3% ， 远远低于行业平均水平（约90%） 。 此外 ， 碧桂园还有约3168亿元的银行授信额度尚未使用 。
集团总裁莫斌（中）、常务副总裁程光煜（右）、首席财务官兼副总裁伍碧君（左）房地产是典型的资金密集型行业 ， 充沛的资金意味着碧桂园在拿地的时候具有更加强硬的底气 。“我们在2020年的拿地预算是1600亿元左右 ， 与2019年大体持平 。 ”碧桂园常务副总裁程光煜表示 ， 热点城市的土地市场竞争激烈 ， 非热点城市具备较好的拿地机会 ， 碧桂园在一二线城市的投资比重会略微加大 。根据中国指数研究院之前公布的2019年中国房地产销售额榜单显示 ， 碧桂园在2019年全口径销售额为7715亿元人民币 ， 全口径销售面积达到8137万平米 ， 在国内房地产企业中均位列第一 。全口径销售额是以企业操盘销售额为统计口径 ， 即若某项目为多家房企合作开发 ， 则该项目的销售业绩仅归入操盘企业（如果合作项目控股方比例达到51%及以上 ， 项目销售金额全部计入控股方销售业绩） ， 反映的是房企的项目操盘和营销能力 。碧桂园2019年全口径销售额达到7715亿元 ， 超过第二名的万科及第三名的恒大1400亿元以上 ， 牢牢坐稳“地产一哥”的位置 。
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