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大环境不好去炒房?深圳房价过热 元凶到底是谁

（原始标题：大环境不好去炒房？深圳房价过热 ， 元凶到底是谁）近日 ， 中国人民银行深圳市中心支行针对“房抵经营贷推高楼价”的传闻回应称 ， 辖区的确存在个别商业银行有客户先全款买房 ， 再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况 ， 但规模占比很小 。 截至4月20日 ， 央行深圳支小未发现信贷资金流入楼市情况 ， 其他商业银行已被要求展开全面排查 。业内专家对此表示 ， 少部分经营贷流入楼市 ， 是深圳楼价上涨带来的副作用 ， 并非楼市上涨的元凶 。 《证券日报》采访人员调查、采访也发现 ， 深圳楼价持续走高 ， 短期来看是各项微观和宏观政策的叠加效应 。 长期来看 ， 则是深圳人地矛盾愈演愈烈的必经过程 。未来 ， 如何平衡楼市与GDP的关系、工业用地与住宅用地的比例 ， 还将继续考验深圳政府的智慧 。近期涨价是多因素共振的结果国家统计局数据显示 ， 3月深圳二手住宅价格指数同比增长9.7% 。 相比被限价的一手房 ， 二手房传递的信息被认为是相对真实的 ， 可见深圳楼市不仅“回暖” ， 且已呈现一片“火热” 。 继“喝茶费”等传闻满天飞后 ， 近期房抵贷违规流入楼市的说法引起社会各界的关注 。“深圳是房价先涨了 ， 才有经营贷入市的 。 因为豪宅税取消了 ， 短炒成本低 ， 经营贷才有利可图 。 ”中原地产首席分析师张大伟认为 ， 楼价大涨 ， 取消豪宅税才是元凶 。2019年11月11日起 ， 深圳144平方米以下住宅不再缴“豪宅税” ， 在房屋总价动辄上千万的深圳 ， 免缴豪宅税意味着省下几十万元 。 张大伟表示 ， 交易成本减少 ， 投资需求会增加 。 更重要的是 ， 本来用来交税的预算可以挪作首付 ， 意味着贷款杠杆的提升 。据《证券日报》采访人员了解 ， 深圳未放开豪宅税前 ， 中介会参考买卖双方意愿 ， 将评估价格压在豪宅线之下 ， 降低交易成本 。 取消豪宅税后 ， 买卖双方没有压线的需求 ， 价格也更容易涨上去 。 不过 ， 从目前数据看 ， 房价涨幅已经超过税费减免的部分 。“这里面有心理的影响 ， 政策宽松 ， 大家就会投资卖房 ， 会超过价格和税费的平衡点 。 ”张大伟说道 。从大环境来看 ， 深圳房价过热 ， 避险的心理也是重要因素 。“在经济大环境不太好的大背景下 ， 大家会想抓住自己比较看好的资产 ， 这个时候比较有卖点的房产就会成为优先选择 。 当这种思路比较趋同的时候 ， 一些区域的需求就会特别旺盛 ， 这就给了一些业主涨价的理由 。 ”深圳贝壳研究院院长肖小平向《证券日报》采访人员表示 。 但她也提醒 ， 个别片区和楼盘比较热 ， 未必代表深圳楼市的全貌 ， 据其观察 ， 有不少区域的房价并未上涨 ， 属于“被平均”的数据 。在中国 ， 投资房产避险已有先例 。 2009年及2015年 ， 国内经济下行 ， 各类投资频频暴雷 ， 唯房地产投资在政策松绑的刺激下获得较好的收益 。 据国家统计局数据 ， 2009年 ， 深圳住宅商品房平均销售价格同比增长12.2% ， 2015年同比跳涨40% ， 2008年至2018年十年期间 ， 深圳房价涨幅为332.36% 。近期 ， 资本市场震荡、余额宝7天年化收益率跌破2% ， 优质的投资品变得稀缺 。 4月20日 ， 1年期贷款市场报价利率（LPR）降息20年基点 ， 5年期贷款市场报价利率（LPR）降息10个基点 。 张大伟认为 ， 降息不仅意味着保值需求更加迫切 ， 也将带来支付能力的提高 。深圳人地矛盾是长期问题“近期宝安的火热 ， 是受前海扩容消息的影响 。 ”深职院房地产研究所所长邓志旺向《证券日报》采访人员指出 ， 局部的涨价是受消息面的影响 。 去年10月 ， 前海管理局宣布向国务院递交前海双区扩容的文件 ， 这一股东风沿着前海吹向宝安 ， 并带动周边区域的热度 。事实上 ， 近年来深圳每每传出扩容的消息 ， 往往带来房价异动 ， 其背后透露的是深圳人地比例的失衡 。深圳统计局数据 ， 2018年末深圳常住人口为1302.66万人 ， 与广州常住人口数量1490.44万相近 。 但深圳的面积仅为1997平方公里 ， 约占广州的1/4 。近三年 ， 深圳常住人口每年增长50-60万人 。 据邓志旺观察 ， 2019年粤港澳大湾区和社会主义先行示范区文件发布后 ， 深圳吸引不少市外人口 。 目前 ， 深圳户籍制度宽松 ， 本科学历即可落户深圳并获购房资格 。人口结构上 ， 北上广等城市第二、三代居民多 ， 有房的中老年人占比大 。 反观深圳 ， 全市平均年龄长期在35岁以下 ， 且深圳居民大多是外来人口 ， 有强烈的置业需求 ， 近年父母为年轻子女在深购房的情况不在少数 。 据各大城市总体规划文件（2016年-2035年） ， 深圳平均每年商品住宅供应量约4万套 ， 北上广则为8-10万套 ， 可见深圳住宅供应量是严重不足的 。从土地市场层面看 ， 深圳的关键词依然是“供不应求” 。 CREIS中指数据显示 ， 2020年第一季度 ， 受疫情影响 ， 全国10个重点城市宅地供应节奏放缓 ， 深圳的宅地供应量与成交量均为最低 ， 并以25%的宅地平均溢价率居于第一位 。 报告指出：“深圳住宅用地供应稀缺 ， 长期供不应求 ， 今年开年即拍地 ， 房企拿地意愿较高 ， 助推一季度溢价率走高 。 ”一位不愿具名的深圳房产研究专家向采访人员表示 ， 住宅用地的紧缺 ， 与深圳工业用地的管控有关 。按照深圳“十三五”规划要求 ， 到2020年深圳工业用地不低于深圳土地30% ， 总计270平方公里 。 为了保住30%的工业红线 ， 深圳目前的写字楼已经严重供过于求 。 2019年 ， 深圳写字楼空置率创下新高 。 2019年底 ， 深圳取消公寓只租不售 ， 一方面是缓解开发商的压力 ， 另一方面也是增加供给 ， 避免供需矛盾更加紧张 。30%的红线是否合理？这个争议多年的话题再次被提起 。该专家表示 ， 30%的工业红线可能是按照工业产值比例计算的 。 据深圳统计局数据 ，2018年末第二产业产值占全市生产总值的41.1% ， 业内预计这个比例未来会下降到35% ， 因此政府认为到2020年工业用地要保持在30% 。然而 ， 保持30%工业用地 ， 再减去学校、公路等用地 ， 加上还有很多地用于人才住房 ， 留给商品住宅的用地并不多 。 但事实上 ， 学校等配套用地是不产生产值的 ， 该专家认为用产值计算工业用地比例并不合理 。 “其实工业用地占总建设用地一半的30% ， 也就是15%就比较合理 。 ”他说道 。该专家表示 ， 未来深圳工业产值比例必定会继续下降 ， 若工业用地继续保留这么多 ， 会导致资源错配 。 继续推高房价 ， 反而会造成用工荒 。


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