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#法制日报#盘点房屋登记暗藏哪些风险，夫妻购房慎选登记一方

房屋登记暗藏哪些风险
办理网签并非万事大吉 夫妻购房慎选登记一方
□ 本报采访人员 徐伟伦
房屋不仅是一种资产 ， 在很大程度还上代表家之所在 。 近年来 ， 房地产交易市场活跃 ， 但房屋登记作为交易中的必经程序 ， 却由于登记机关审查手段有限、公众权利保护意识淡薄等因素 ， 导致矛盾频发 ， 由此引发的行政诉讼案件时有发生 。
4月21日 ， 北京市昌平区人民法院召开“涉房屋登记行政案件典型案例”新闻通报会 ， 通报该院近五年涉房屋登记行政案件审理情况 ， 并发布相关典型案例 。 提示老百姓在买房时 ， 不要认为办理了网签就万事大吉 ， 网签并不具有物权变动性质 ， 不直接产生不动产物权设立或变动的效力 ， 建议购房人在办理网签后及时过户 ， 尤其是房屋上存在抵押登记的 ， 督促卖方解除抵押并约定明确的违约责任 ， 避免钱房两空 。
网签不具物权变动性质
延期办理过户存在风险
荆先生夫妇与李某此前签订房屋买卖合同 ， 约定李某将自己的房屋卖给荆先生夫妇 ， 双方进行了存量房屋买卖合同网上签约 ， 荆先生夫妇随后入住了该房屋 。 因该房屋此前已设定抵押给某银行 ， 一直未能办理过户 。
不料 ， 李某在签约后将银行名下的抵押注销 ， 又与第三人马某签订抵押借款合同 ， 将该房屋抵押给马某 ， 并办理了抵押登记手续 。 荆先生夫妇得知后 ， 认为自己已办理网签并实际入住房屋 ， 不动产登记机构不应再为他人办理房屋抵押登记 ， 遂将不动产登记机构诉至法院 ， 要求撤销给马某办理的抵押登记 。
法院审理后认为 ， 不动产登记机构依照相关规定 ， 审核了申请人的各项材料 ， 为李某与其债权人马某办理抵押登记的行为符合法律规定 。 存量房屋买卖合同网上签约不具有保证将来实现物权的效力 ， 也不能产生对抗抵押登记的效力 。 据此 ， 法院判决驳回了荆先生夫妇的诉讼请求 。
据了解 ， 房屋交易合同网上签约备案 ， 俗称网签 ， 是房屋买卖合同签订后的必经程序 ， 是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台 。 “但必须注意 ， 网签并不具有物权变动性质 。 ”昌平法院行政庭法官吕偲偲称 ， 只有办理了房屋所有权转移登记 ， 才能对外成为房屋的所有权人 ， 购房人在办理网签后应及时办理过户手续 。
据介绍 ， 5年来 ， 昌平法院审理的房屋登记行政案件已占不动产登记案件的81% ， 该类案件主要呈现出不服房屋转移登记行为案件占八成、利益结构复杂、诉讼“程序空转”现象突出、行民交叉情形较为普遍、行政机关无责败诉占比高的五大特点 。
昌平法院行政审判庭负责人双玉娥称 ， “不会告”“随意告”的现象在此类案件中依然存在 。 当事人权利保护意识淡薄以及登记机关审查手段有限也是引发此类纠纷的重要原因 。
伪造文书办理登记无效
情节严重者或承担刑责
昌平法院通过梳理相关案件发现 ， 在日常生活中 ， 还存在有人冒名办理或者伪造材料办理房屋转移登记 ， 导致房屋权利人的合法利益受到损害的情形 。
在昌平法院审理的一起案件中 ， 王老汉的外孙小张就通过伪造公证书的形式 ， 向不动产登记机构申请将王老汉的房屋过户到了自己名下 ， 随后小张又将房屋过户到了陈某名下 。 王老汉发现后 ， 诉至法院 。
法院审理后认为 ， 由于公证书系伪造 ， 转移登记的事实基础已不存在 ， 该登记行为应予以撤销 。 鉴于房屋后续又发生所有权变化 ， 该登记行为已不具有可撤销内容 ， 因此法院判决确认房屋由王老汉转移登记为小张的房屋权属转移登记行为违法 。
法官称 ， 对于房屋后期过户到陈某名下的问题 ， 王老汉应该先提起民事诉讼 ， 将外孙和案外人陈某作为共同被告 ， 确认买卖合同的效力 ， 如果确认合同无效 ， 王老汉可以再提起行政诉讼 ， 要求撤销转移登记行为 。


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