@楼市现状:3.5亿套房子,75.9%房贷负债!( 二 )
流入人口少 , 或者是纯流出的城市 , 房子过剩现象加重 , 房价会长期横盘阴跌 。 典型如鹤岗这类单一产业的城市 , 重工业一垮塌 , 年轻人如洪水般外流 , 房价6万一套比比皆是 。
如果你现在所在的地方平均工资低 , 又不在都市圈中 , 也不是什么省会城市 , 我劝你 , 尽早把手上多余的房子出手 。
接下来我们了解一下目前中国房地产在国民经济中的地位 。
03、房贷压力有点儿重
第一 , 城镇居民家庭户均总资产317.9万元 , 资产分布分化明显;家庭资产以实物资产为主 , 住房占比近七成;
第二 , 家庭负债结构相对单一 , 负债来源以银行贷款为主 , 房贷是家庭负债的主要构成 , 占家庭总负债的75.9% 。
第三 , 城镇居民家庭资产负债率为9.1% , 总体稳健 , 少数家庭资不抵债;居民家庭债务收入比为1.02 , 略高于美国居民水平(0.93);偿债能力总体较强 , 偿债收入比为18.4% , 居民家庭债务风险总体可控 。
第四 , 部分家庭债务风险相对较高:部分低资产家庭资不抵债 , 违约风险高;中青年群体负债压力大 , 债务风险较高;刚需型房贷家庭的债务风险突出 。
通过以上4条数据 , 我们看出 , 我国国民财富主要承载就是房子 , 占总体财富7成 , 而且家庭的债务绝大部分来自于房贷 。
这也就解释了我国房价 , 为什么一直呈现“易涨难跌”的怪象 。
因为房价一涨 , 所有人都很开心 , 即使房子无法兑现现金 , 大家也可以活在甜美的童话故事里 。 但房价只要一跌 , 就哀声载道 , 所有人都谈家庭财富缩水 , 连出门消费的欲望都减退了 。
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居民家庭负债收入比是1.02 , 其实并不低 , 而且从之前的报告中得知 , 2019年的居民家庭房贷收入比(个人住房贷款余额/可支配收入)为47.4% 。 意味着全家人起码要拿近一半的收入 , 去还房贷 。
这时候就考验家庭的收入稳定性了 。
拿疫情影响下的前三季度数据看 , 企业生存艰难 , 失业率已经达到了20% 。 居民贷款延期交款比率在2-3月出现了明显上升 。
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这也解释了为什么此阶段 , 即使经济如何承重 , 当局都拒绝启动房地产的原因 。 因为经济还可以通过货币政策刺激 , 但如果居民不顾风险 , 跑去炒房了 , 很可能引发系统性风险 , 这个大盘绝对是不能动的 。
所以现阶段只要有城市敢降低首付比例玩杠杆 , 均被严令约谈 。
例如前几天“降低首付20%”的荆州市 , 4天内就撤回了执行令 。 江苏淮安日前也被曝出在官方承认限购放松一天后收回 。
近期还有青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等城市房地产松绑政策经历“一日游”或“几日游” 。 例如:青岛出台的放宽限购限贷的百日消费购房政策仅维持三天就被收回 。
04、好的开始
从上面的数据信息 , 我们可以总结:
1、中国房子整体供应过剩 , 但核心城市的房子还是稀缺品 。 而且核心城市的居住需求在向改善、置换转移 。
2、国民家庭资产主要沉淀在房子里 , 房价易涨难跌 , 刚需越多的城市房价越坚韧 。
3、家庭负债居高不下 , 而且疫情影响下 , 偿贷违约率在上升 。 当局此阶段不会轻易启动房地产 , 尤其是经济面较差的城市 。
可以看得出来 , 2019年是上一轮房价周期的终点 。 高杠杆下 , 能级越低的城市需求空间透支的越厉害 。
所以在未来 , 类似于2015年那种依靠货币化棚改 , 强行去库存炒作楼市 , 引发房价大涨的可能性 , 微乎其微 。
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未来房子的升值 , 更多会表现在城市居民的整体财富和收入上 。 而且目前我国房地产市场 , 已经从“高速发展期”进入“成熟期” 。
人们对房地产的投资需求开始放缓 , 对居住品质的需求在加速提升 。 无论是建筑品质、装修 , 还是物业、中介服务等等 。
好的时代 , 会开始吗?
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