@楼市现状：3.5亿套房子，75.9%房贷负债！
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最近市场上热传着两篇房地产报告 ， 一篇是贝壳研究院发布的《新居住研究报告》 ， 另一篇人民银行的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》 。
这两篇报告从宏微观角度展现了 ， 当下我国房地产市场的发展现状 ， 处于历史哪个阶段 ， 接下来的趋势如何 ， 还有房地产在国民经济中的地位 。
这些信息对当下购房者 ， 有很深刻的参考价值 。 以下是一些解读 ， 以飨读者 。
01、过剩的房子
2019年 ， 中国人均GDP突破1万美元大关 ， 城镇家庭人均年度可支配收入超6000美元 ， 折合人民币42487.8元 。 中国城镇化率超60% ， 城镇住宅存量超3.5亿套 ， 家庭户均住宅1.2套 ， 人均居住面积超过40平米 。
这些数据是什么意思呢？逐个解剖一下 。
【@楼市现状：3.5亿套房子，75.9%房贷负债！】首先人均GDP“1万美元”这个数字很有讲究 。 它是一个国家发展从中等发展中国家跨入发达国家的一道门槛 ， 也是我们常说的“中等收入陷阱” 。
比如拉丁美洲的墨西哥、巴西、委内瑞拉、俄罗斯 ， 都是在人均GDP达到1万美元后 ， 社会经济迅速瓦解 ， 道德沦丧、恶性通货膨胀、巨头资源垄断、法治崩溃 ， 导致人民生活幸福指数急剧下滑 。
中国目前人均GDP突破1万美元 ， 按照当前社会整体运行情况 ， 并没有出现陷阱中所说的负面现象 。
而且前段时间 ， 21世纪经济研究院还统计 ， 中国已经有14个城市人均GDP破2万美元 ， 达到发达国家水平 。 依次是深圳、无锡、苏州、珠海、鄂尔多斯、南京、北京、上海、广州、常州、杭州、武汉、宁波、厦门 。
这些数据都意味着中国跨过了陷阱 ， 在向发达国家迈进 。 我们还是非常幸运的 。
中国城镇化率超60% ， 城镇住宅存量超3.5亿套 ， 家庭户均住宅1.2套 ， 人均居住面积超过40平米 。
单纯从城镇化率角度看 ， 中国房地产建设还有非常大的增长空间 。 但是我们的城镇住宅存量房已经超过3.5亿套 ， 平均一个家庭拥有1.2套住房 ， 这个数值已经超越世界上绝大多数发达国家标准 。
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要知道 ， 美国住户总体的住房拥有率为63.7% ， 低于我国32.3个百分点 。 按家庭收入从低到高排序 ， 美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9% ， 而我国收入最低20%家庭的住房拥有率已经达到了89.1% 。
所以你会发现 ， 我国三四线城市 ， 甚至十八线小县城 ， 或大或小 ， 家里都有一套住房 。 而在美国 ， 低收入家庭大部分都是租房居住 。
而且第二份报告中也有这么一项数据 ， 我国城镇居民家庭有一套住房的家庭占比是58.4% ， 有两套住房的占比为31% ， 有三套及以上住房的占比是10.5% 。
这些数据意味着 ， 我国房子的总体供应量已经全面“过剩”了 ， 这还是在城镇化率60%的基础上 ， 如果未来达到80% ， 按照某些专家所讲 ， 有2亿农民进城购房 ， 按照现在的增长率 ， 房子绝对是够用的 。
所以马云之前所说的 ， “未来中国房子如葱” ， 是完全可以预见 。 那么由于供求原理 ， 房子这么多 ， 房价未来必然是整体下坠的 。 可事实是如此吗？
接下来我们去了解第二层含义 ， 人口 。
02、流动的漏斗
下面是2019年 ， 中国24个省市的人口流动趋势榜单 。
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根据图中数据 ， 我们可以得到答案 。 2019年我国人口的主要流动趋势是向浙江、广东流入 。 浙江的背后是长三角 ， 广东的背后是粤港澳大湾区 。 这两个超级都市圈是目前中国最强的两个经济支柱 。
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如果分城市来讲 ， 人口流动趋势 ， 除了向两大都市圈流动以外 ， 剩下的就是向16个中小型都市圈的核心城市流动 。 例如成渝的重庆、成都 ， 中原地带的合肥、郑州、长沙、武汉 ， 西部的西安等等 。
是什么原因造成人们背起行囊 ， 义无反顾的迁移呢？
答案就是“人往高处走 ， 水往低处流” 。
人们对「优质资源」的追逐表现在历史的任何一个阶段 。 所谓优质资源 ， 最吸引人的资源是薪资岗位 ， 其次是教育、医疗配套设施 ， 最后是气候、空气等环境因素 。
而且近几年在高铁、飞机的助力下 ， 人口的流动趋势更加明显了 。
这几年我还发现了一个现象 。
县城居民对教育的投入简直疯狂 ， 凡是有些储蓄的 ， 都愿意挤破脑袋选择在附近的“大城市”买房 ， 然后让孩子享受更高阶的教育 。 这种渴望“阶级跃迁”的社会现象 ， 愈来愈盛 。
那么以此人口流动趋势 ， 中国房地产市场迎来巨大分化 。
流入人口多的城市 ， 房子还是不够用的 ， 例如像最近房价疯涨的深圳 ， 房子稀缺 ， 信贷口子一开 ， 购房者排队入场 。
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