便民：老物业滞留、收费高服务差、小区车位外售 北京解决物业纠纷将有新依据
自5月1日起 ， 《北京市物业管理条例》就要正式施行 。 对于很多业主来说 ， 新《条例》将给物业纠纷中的“老大难”问题提供破解办法和思路 。 采访人员请北京市朝阳区法院亚运村法庭法官韩龙结合具体案例 ， 对新《条例》进行了分析解读 。 
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老物业赖着不走咋办？主管部门可以重罚案例
在某小区的物业纠纷案中 ， 业主大会选聘了新的物业公司并签订了合同 ， 但原物业公司拒不撤出并强行滞留 ， 新物业始终无法进入 。 物业矛盾因此愈发激化 ， 导致该小区半数以上业主选择不交物业费 ， 纠纷持续了近10年 ， 引发300多起诉讼 。
难点
原有规范对于老物业赖着不走的行为处罚力度不够 ， 导致问题久难解决 。
新规定
新《条例》对拒绝撤出和交接的老物业建立了更为有力的处罚措施 。 老物业拒不移交有关资料或财物的 ， 由区住建部门或房屋主管部门处以1万元以上10万元以下的罚款；对拒不退出物业管理区域的 ， 处以每日1万元的罚款 。 “罚则的明确 ， 将更有效的督促原物业履行义务 ， 有助于妥善处理交接事宜 。 ”韩龙说 。
物业收费和服务水平不成正比咋办？明确市场调节定价 双方拥有议价空间案例
在大量的物业纠纷案件中 ， 业主常以物业收费过高 ， 与其服务质量不成正比 ， 与临近同类小区物业收费相比过高等理由 ， 要求降低物业费标准 。
难点
由于业主与物业公司已经签订了物业服务合同 ， 且在业主难以提供相应证据的情况下 ， 业主主张降低收费标准的请求很难得到支持 。 “一般来说 ， 法院不会调整当事人之间对物业收费标准的约定 ， 最多根据物业公司存在的瑕疵服务情况 ， 酌情减少物业费 。 ”
新规定
新《条例》对物业费定价方式进行了调整 。 《条例》规定 ， 由市住房和城乡建设主管部门发布住宅小区物业服务项目清单 ， 明确物业服务的内容和标准 ， 同时由物业管理行业协会监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则 ， 由业主与物业在协商物业费时进行参考 。 该规定改变了以往基本由物业公司单方定价的机制 ， 转由更加灵活的通过市场调节的方式定价 ， 业主与物业公司拥有更加自由的议价空间 。
然而 ， 诉讼中也有部分业主以房屋闲置、不认可业委会所签物业合同或服务质量不达标等理由拒不缴纳物业费 。 这些业主认为 ， 不交物业费也没什么 。 但韩龙提醒 ， 根据《条例》规定 ， 在物业公司起诉并取得法院具有履行内容的生效文书后 ， 业主仍不履行的 ， 法院可对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单 。
小区车位租售给外人咋办？先满足业主需求否则重罚案例
在司法实践中 ， 韩龙法官多次碰到这样的问题：业主称小区车位管理不规范 ， 物业公司把车位出租给小区外人员 ， 导致业主停车难 。 “有很多业主反映 ， 物业将小区车位高价租售给外人 ， 导致业主无处停车的情况 。 ”
难点
旧有规范虽有相关规定 ， 但并无违规之后的处罚措施 。
新规定
在这一点上新《条例》则增加了罚则 。 《条例》明确 ， 车位、车库应优先出售给业主 ， 不应出售给物业管理区域外的他人 ， 在满足业主需要后仍有空余的 ， 才可以临时按月出租的方式提供给他人 。
如有违反规定且有违法出租所得的 ， 应退还违法出租所得 ， 由区住建部门或者房屋主管部门按每车位5000元以上1万元以下进行罚款；对于拒不改正的 ， 按照每违法出租车位每月2000元进行罚款 。
提醒这些行为业主要受罚新《条例》还明确了多项禁止行为 ， 韩龙法官提醒 ， 小区业主也应当警醒 。
私拉电线充电最少罚500如私拉电线给电动车充电的现象 ， 已由此引发多起严重火灾事故 。 新《条例》对此规定了惩罚措施 ， 对拒不改正的由消防救援机构处以500元以上5000元以下的罚款 。
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