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『顾子明TB』2020年买房攻略

4月还有几天就要到20号了 ， 不出意外 ， LPR利率会进行下调 。
届时 ， 估计又会有专家们跳出来 ， 表示政府又在自己的呼吁下降息了 ， 而大量的房地产人士也会鼓吹 ， 又降息了 ， 再不买就来不及了 。
而近期呢 ， 政事堂周围也有很多朋友在询问买房子以及转换LPR的问题 ， 今天的文章 ， 算是对朋友们的共性问题集中回答 。
首先 ， 短期房价房企可以自行决定 ， 因此微观重点还是要锚定房企的环境和策略 ， 而房地产开发是一个高杠杆的行业 ， 短期行为还是要看资本的走向 。
房企的银行融资主要有两个渠道 ， 一个是从银行表内拿的开发贷和企业债 ， 另一个是从银行表外拿的各种钱 。
其中 ， 表外的钱是开发商 ， 尤其是那些杠杆化房企的主要融资手段 。
可是 ， 银行表外的钱 ， 几乎都是按照基准利率定价的 ， 也就是说 ， 无论LPR怎么降 ， 房企都很难借机降低融资成本 。
毕竟作为国资的银行 ， 只能按照合同办事儿 ， 绝对不敢因为LPR降了而擅自给房企降低利率 。
因此 ， 随着央妈去年开始大规模推进基准转LPR ， 推动LPR利率下降 ， 但坚持不降基准利率 ， 通俗的说就是 ， 中国降低了除了房地产等少数行业之外的全社会融资成本 。
嗯.....这就使得最近一年来财经圈出现了一个特别好玩的局面.
央妈不断的说要降低实际利率（LPR） ， 期待着降低基准利率的财经人士也不断的说要中国要降息 ， 每次央妈降了LPR利率却不降基准利率 ， 财经人士们失望和不满之余 ， 对民众打肿脸说央妈在自己的呼吁下“降息”了 ， 然后继续要求降息 ， 而央妈顺势又一次降低了LPR利率......
几个循环下来 ， 在央妈的“套路”之下 ， LPR把基准利率甩了一大截 ， 搞得那些被财经人士忽悠瘸了的老板们 ， 看着社会融资成本“全都降了就我没降” ， 哭都没地方哭去.....只能大搞内部裁员和撤并 。
所以呢 ， 行政角度能够很简单的得出一个结论 ， 那就是政事堂很早前说的 ， 个人存量房贷要转LPR 。 （并不是说LPR是最优解 ， 而是选择LPR肯定比基准利率好）
而第二个结论就很有意思了 ， 一方面国家收紧影子银行 ， 房企的融资规模和手段都受到了限制 ， 海外美元债也已经非常难借了 ， 另一方面国家死卡着基准利率不动 ， 房企的相对融资成本也在越来越高 。
【『顾子明TB』2020年买房攻略】简而言之 ， 大部分的房企在资本端都是非常困难的 ， 也是近乎于无解的 ， 因此 ， 这些房企也就只能够在销售端动脑子 ， 通过尽快的销售回款来解决公司的现金流 。
所以呢 ， 很多房企会为了现金流而选择加速出货 ， 这也是政事堂很早前说的 ， 19-20年是刚需和打骨折买房子的好时机的原因之一 。 （年中左右是现金流最紧张的时间 ， 因此也是最好的出手时机）
另一个原因 ， 则是我们在20年会为了刺激经济而放水 ， 而对于刚需来说 ， 房子是对冲通胀最好的手段 。
但是 ， 在放水的过程中 ， 必然是新基建为中心的定向放水 ， 所以必然有利于科创企业汇聚的一二线城市的部分核心地段 ， 所以选择也应该针对于这些城市进行布局 。
上面的逻辑链 ， 过去三年的时间里面 ， 政事堂就说了很多遍 ， 也算为一些新读者再重新再简单复述一遍 。
当然 ， 上面都是使用历史进程中的必然事件做出来的推导 ， 必然是一个比较粗的大框 ， 而中国是市场经济 ， 必然会有很多市场化的行为 。
譬如以深圳苏州等的中国科创大本营地区 ， 又一次复制了去年年初打子弹式的领涨 ， 毕竟 ， 提前放出来的水很容易就会市场化的溢出到房地产市场 。
甚至未来的一波下滑 ， 他们可能受到的冲击也很小 ， 因为央妈不断的精准投放 ， 也会不断的向这些地区涌入 。
而同样 ， 就像之前说的 ， 全国开发商在一季度的“打折”都是套路 ， 甚至有些没啥“含科量”的地区还出现了诡异的涨价局面 。
原理很简单 ， 一季度受限于疫情 ， 房企就算降价了 ， 也不可能赚取大规模现金流 。
这样 ， 还不如学习前些年电商们在电商节“先涨价后打折”的思路 ， 造出来高房价的声势 ， 等疫情稳定了 ， 大家都能出来了 ， 打折的时候才能搞出双十一式的快速清盘 。
所以呢 ， 大部分刚需们如果有看好的盘 ， 还是可以盯着抻一抻的 ， 因为房价本质是由两个部分构成 ， 一个是开发商的价格折扣 ， 另一个是银行的利率折扣 ， 目前两者还都没有到时候 。
最后呢 ， 说一下不少朋友也关注的二手房 ， 二手房的价格并不由开发商决定 ， 而是由附近居住的群体所决定 。
所以会有两个趋势 ， 一个是未来科创汇聚的城市核心区 ， 长远来看价格会是要涨的 ， 可以考虑略微提前动手 ， 另一个是受疫情冲击的城市核心区短期价格是要跌的 ， 可以稍微抻一抻 。
这就像去年北京很多影视行业汇聚的小区动辄五折六折甩房子那样 ， 今年也会有很多受到疫情冲击的行业 ， 出现甩卖房子救公司的剧情 ， 这种就更不着急了 ， 接下来必然会有很多 。
最后 ， 全国几百个城市 ， 每个城市都有自己的独特性 ， 政事堂也不可能把所有的情况都说明白 ， 因此也就只能说一些必然会发生的事情 ， 大家根据自身的情况 ， 套用这个历史的进程 ， 来做出自身的选择 。


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