财经密报：如何判断一块地能不能拿？看这些数字就行了( 二 )
根据杜邦分析模型 ， 净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数 。
在地产行业可以改成净资产收益率=销售净利率*存货周转率*权益乘数（全周期负债均值/股东资金均值） 。
可见只要实现快周转 ， 牺牲一点净利率是可接受的 ， 只要存在可以复制的再投资机会 。
至于股东资金投入峰值 ， 在资金充裕的时代 ， 各开发商考虑的不是太多 。
现在“五行缺金”的年代 ， 开始考虑投入资金和撬动规模的比例关系了 。
和快周转目的相同 ， 想用少的资金投入迅速做大规模 ， 成了投资决策的一个考虑因素 。
峰值固然要考虑 ， 需要提前的资金安排 ， 同时峰值的占用周期 ， 这是一个非常重要的因素 ， 长期大量占用股东资金的项目对项目和股东来讲 ， 都要重点关注 。
同样这两个指标在测算中也是可调整的：
前端融资（最好在土地款缴清前）可以减少股东资金峰值和占用周期 ， 快速周转开盘 ， 大面积同时推售 ， 可以加速股东资金回收 。
但前端融资和快速销售在融资成本较高和后期售价有较大涨幅时 ， 对项目的净利率、IRR都会产生影响 ， 需要综合项目整体进行调整 。
决策指标的应用要结合项目定位及经营策略 ， 部分开发商在拿地后做项目运营策划时 ， 才真正确定经营策略 ， 这是不负责的表现 。 可行性研究阶段 ， 与项目经营策略对应的产品线要明确 ， 项目具体的规划设计方案都该具备落地性 。 这一点部分快周转公司做得更好一些 ， 因为其产品大部分简单复制 。 
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投资测算指标应用分析
接下来聊聊 ， 决策指标的应用要结合项目定位及经营策略 。
前文提到的指标 ， 大多是住宅开发更关注的指标 ， 所以针对其应用 ， 也主要分析住宅开发 ， 关于商业办公等运营类产品的本文不做分析 。
对于居住类项目而言 ， 项目的经营策略 ， 从投资决策指标视角看 ， 主要是“现金流优先型”或者“利润优先型” ， 以及二者兼顾的“平衡型” 。
区分三种经营策略做简要分析：
1.利润优先型
适用范围：对于城市核心地段或者具备独特配套资源（如景观学区等）的优质土地 ， 其具有不可复制的稀缺性 ， 抵御市场风险能力强 ， 长期看好 。
建议经营策略是充分攫取土地的价值 ， 利润优先 ， 不要过分关注周转速度 ， 因为售价提升预期可覆盖资金成本 。
产品选择：通常以“改善”和“高端”产品为主 ， 通过产品力打造实现真正的溢价 ， 不一味追求快速回收资金 。
快速回收资金是因为没有涨价及产品溢价预期同时为规避风险所以尽快落袋为安 ， 落袋以后再投资赚取利润 。
在没有更好投资机会之前 ， 不如让资金在这种优质项目上多攫取溢价带来的利润 。
指标应用分析：该策略下 ， 净利率和投资ROIC指标更值得关注 ， 股东资金回收期和项目IRR指标可适度降低要求 。
在预期价格涨幅和产品溢价大于资金成本的情况下 ， 可以拉长销售周期 ， 获取高额利润 。
融资选择：前期融资因其期限短、成本高、与项目开发贷也会产生冲突 ， 建议选择低成本的开发贷 。
因为在项目IRR大于外部融资成本情况下 ， 因项目销售周期较长 ， 可以充分拉长低成本开发贷资金使用周期 ， 拉升股东资金IRR 。
2.现金流优先型
适用范围：对于地缘客群为主的远郊项目 ， 机会型区域 ， 应该更加关注股东资金安全性 ， 建议速战速决 。
因为目标客群单一 ， 好比封闭池塘中的鱼 ， 需要尽快拿下 ， 避免竞品分流客源导致销售周期拉长而降低收益率 。
产品选择：因为价格上涨预期不强 ， 客户总体上对价格敏感度较高 ， 现金流优先型项目通常以“刚需”和“首改”产品为主 ， 选取“货地比“较高的项目 ， 快速回收股东资金 。
指标应用分析：可适度降低净利率和投资ROIC要求 ， 快速周转 ， 利用有限资源做大规模 ， 需更关注股东资金回收期和股东IRR指标 。
适度牺牲利润率的逻辑是 ， 以当前低价销售 ， 在考虑融资成本、营销管理费用后 ， 比明年上浮10%价格销售更能提升股东资金收益 。
在保证股东资金IRR的情形下 ， 在合理压缩股东资金回收期 ， 适度降低净利率要求 ， 是这类项目的选择 。
融资选择：因项目采取快周转思路 ， 采取开发贷融资借款期限较短 ， 无法有效提升股东资金IRR 。
这类项目更适合成本略高的前端融资模式 ， 提升股东资金IRR同时降低股东资金回收期 。
3.现金流利润平衡型
适用范围：对于环城一些中低密度项目 ， 单纯快周转追求现金流浪费了项目的具备打造产品的容积率优势 。
如果单纯追求利润又不像核心优质地块那么具有竞争力 ， 这时候不妨做一个折中选择 。
即我们通常讲的“拉高排低” ， 高密度部分快速周转 ， 收回股东资金投入 ， 而低密度部分 ， 利用其产品力 ， 更加关注利润的拉升 。
产品选择：低密度部分打造和利润优先型一样的“改善”及“高端”产品 ， 打造品牌形象 ， 高低度部分则与现金流优先型一样以“刚需”和“首改”客户产品为主 ， 快速回收股东投入资金 。
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