「户口」二手房中户口未迁出，买方有权主张违约金！
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近日 ， 石景山法院审理一起因户口未迁出而主张违约金的房屋买卖合同纠纷案件 。
出卖人刘某与买受人穆某订立了房屋买卖合同及相关补充协议 ， 约定刘某应当最迟在产权转移登记手续办理前迁出户口 ， 并约定了未及时迁出户口的违约金 。 其后 ， 穆某发现买受的房屋中有他人户口未迁出 ， 故起诉至法院要求刘某将该人户口迁出并支付违约金 。
石景山法院经审理认为 ， 穆某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示 ， 不违反法律法规的强制性规定 ， 合法有效 ， 双方均应按照合同约定履行各自的义务 。 根据双方订立的买卖合同及补充协议的约定 ， 刘某负有办理房屋内原有户口迁出之义务 ， 以及未能履行上述义务应当承担的违约责任 。 关于刘某抗辩称房屋内有未迁出的户口系案外人原因所致 ， 非自身过错导致 。 对此 ， 法院认为 ， 刘某作为出卖人理应在其出售房屋时 ， 对其出售房屋户籍情况进行全面了解、作出审慎承诺 ， 刘某在合同有约定的情况下应承担未按承诺将户口迁出的违约责任 。
【「户口」二手房中户口未迁出，买方有权主张违约金！】关于穆某向刘某主张将房屋内户口迁出之诉讼请求 ， 法院认为 ， 现登记在房屋内的户口系案外人张某平 ， 被告刘某客观无法履行迁出案外人户口之义务 ， 且户口迁出问题涉及公安机关户籍管理制度 ， 不属于人民法院受案范围 ， 所以对于穆某此项诉讼请求不予处理 。
关于穆某向刘某主张违约金之诉讼请求 ， 法院认为 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金 ， 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法 。 约定的违约金过分高于造成的损失的 ， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 。 本案中 ， 刘某未按双方合同约定如期履行迁出原有户口的义务 ， 其行为已构成违约 ， 应承担相应违约责任 。 但须指出的是 ， 我国合同法范畴下的违约金 ， 系以补偿性为原则、惩罚性为例外 ， 在双方合同约定的违约金过分高于实际损失的情况下 ， 当事人一方可以要求人民法院予以酌减 。 本案中 ， 穆某未就其因刘某未迁出户口产生经济损失向法院提交相关证据 ， 且刘某向法院主张酌减违约金 ， 故法院结合双方合同履行情况 ， 刘某过错程度 ， 一次性酌情确定刘某应向穆某支付违约金3万元 。
法官提示：因户口迁出问题涉及公安机关户籍管理制度 ， 不属于人民法院受案范围 ， 因此本案中原告主张迁出户口的诉讼请求法院无法支持 ， 但违约金系双方在签订买卖合同中意思自治的内容 ， 如有约定即应履行 。 另外 ， 关于违约金的数额 ， 因违约方提出了调减的请求 ， 故法院综合考虑违约金的性质、双方履行情况及违约方过错程度等情形 ， 对原告主张的违约金数额予以酌减 。 ????（石景山法院）
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