小区物业收费谁说了算( 二 )
因此,如果物业公司提交证据表明自己已经依照合同或其他规定提供了服务,而业主以外出不在、房屋闲置或不需要使用公共电梯、暖气等理由,无理拒交物业服务费或者要求给予优惠时,此类诉求或抗辩一般不会得到支持 。举例来说,在北京某物业公司与郑某的物业服务合同纠纷中,郑某拒绝交纳物业费长达9年,物业公司因此将其诉至法院,尽管郑某辩称自己拒绝交纳物业费的理由是因为物业公司提供的服务不合格,并没有享受到等值的物业服务,而且自己的房屋也闲置长达3年,产生了相应的损失 。但是法院最终经审理认定,物业公司已经向郑某提供了相应服务且并未中断,而郑某的抗辩理由并不足以支持其减免物业费,郑某应向物业公司补交物业费并支付相应的逾期违约金 。
延迟交房期间有权拒交
值得注意的是,为了合理分配业主与物业公司之间的权利义务,并不是所有的物业费都应由业主负责承担 。
根据即将施行的《北京市物业管理条例》第二十二条的规定,前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费,由建设单位承担 。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费,由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担 。结合此前国务院发布的《物业管理条例》第四十一条第二款的规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳 。从以上条款可以看出,业主交纳物业费并不是依照合同上的交房日期开始算,而是应从开发商通知业主收房之日或物业实际交付房屋之日才开始计算,如果开发商尚未出售房屋或物业有延迟交房的情况,在这段时间内业主有权不交纳物业费 。
此外,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,法院应予支持 。
举例来说,在郭某与北京某物业管理有限公司的物业服务合同纠纷中,郭某认为物业公司违反法定程序,擅自将物业费标准从每平方米每月0.94元调整至1.6元;物业公司辩称,提高物业收费标准经过专业机构评估,并经过相关行政机关备案,符合法律规定 。最终法院认为,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,而物业公司提交的调整物业费征求意见无法确定经过上述业主签署,且相关机构备案仅仅是行政管理的要求,而不对材料进行实质审查,因此物业公司应退还郭某多余的物业费用 。由此可以看出,如果物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准,业主有权拒绝交纳多余的物业管理费 。生活中,如果物业公司确实由于物价上涨或是相关政策变化等需要改变物业管理费收费标准,应在与业主充分协商的前提下重新签订变更的《物业服务合同》,从而减少双方的争议 。
(刘叶 作者单位:北京市石景山区人民法院)
延伸阅读
老旧小区物业费调整
居委会依法定程序可代行职责
案情回顾
刘某等业主与某物业公司签订了《物业管理服务协议》,约定由物业公司提供物业管理服务,物业费按年计算每平方米18元 。自合同签订生效后,双方一直按约定履行 。但2014年6月以后,物业公司要求业主按照新的收费标准交纳物业费 。刘某等业主认为上调物业费没有依据,提起诉讼,要求判令物业公司继续依协议执行 。物业公司辩称,已经按照法定程序上调物业费,不同意业主的诉讼请求 。法院经审理认为,物业公司的涨价行为符合形势要求,刘某等业主的要求无事实和法律依据,驳回了他们的诉讼请求 。
案例解析
住宅小区物业费长期不调整是导致物业纠纷的重要原因之一 。物业费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项,根据我国物权法的规定,应当由业主共同决定,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 。对于成立业主大会并选聘业委会的小区,调整物业费按照法律规定的程序进行即可 。但是实践中,并非所有小区都成立业主大会或业主委员会,很多小区特别是老旧小区缺位现象非常普遍 。本案即是在未成立业委会的小区,由居民委员会代行业委会职责,进而实现调整物业费的典型案例 。
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