『物业』两个小区物业管理案例分析，北京物业管理条例的盼与疑
即将于5月1日正式实施的《北京市物业管理条例》 ， 是近期的热词 。 停车位应当优先满足业主需要、老物业拒不退出将被罚、街道办事处乡镇人民政府负责组建物业管理委员会……业主盼着能通过立法来解决实践中的问题 ， 也期待配套措施能尽快落地 。 
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老物业拒不退出将被罚“您好 ， 请出示您的业主证 ， 并配合检测体温 。 ”傍晚时分 ， 下班回家的业主进入时代国际嘉园小区时 ， 自觉亮出身份 。
位于东三环的时代国际嘉园小区 ， 楼龄不长 ， 却在5年里换了3家物业公司 ， 用现任业委会主任张财林的话说 ， 简直是“经历了你能想到的各种情况 。 ”
和北京许多小区类似 ， 时代国际嘉园小区最初成立业主大会和业委会 ， 起因就是一件事：炒掉不合格的前期物业公司 。 “开发商指定的前期物业公司服务多年后 ， 对社区的维护越来越差 。 ”张财林记得 ， 最乱的时候 ， 小区门禁坏了没人修 ， 围墙破了没人管 ， 大门口没人看 ， 进小区如入无人之境 。 于是 ， 业主们一商量 ， 决定更换物业公司 ， 并将包干制改为酬金制 。 时代国际嘉园小区因此也成为本市率先实施酬金制的小区之一 。 “大伙儿做了很多努力 ， 前期物业公司总算同意离场 ， 可只交接了地上区域 ， 自行车库、停车场等地下区域却没交接 ， 成了遗留至今的老问题 。 ”
第一次业主大会召开后 ， 2014年 ， 全体业主选聘了一家大型物业公司 ， 干了两年半 ， 小区的物业费亏损了近百万元 ， 而根据酬金制的规定 ， 这笔亏损得由全体业主承担 。 “在经验和教训下 ， 大家渐渐琢磨透什么是酬金制 ， 开始算细账过日子 ， 这成为与物业公司产生矛盾的导火索 。 ”张财林印象最深的一件事是 ， 小区有部电梯的变频器坏了 ， 物业公司提出只能更换不能维修 ， 报价2.6万元；“不信邪”的业委会最终自己找了家维修公司 ， 1800元就修好了 。
三年合约到期 ， 2017年 ， 时代国际嘉园小区再度召开业主大会 ， 第二次更换物业 。 然而 ， 老物业公司不愿意撤场 ， 直到打官司被判败诉后 ， 才于2018年撤场 。 “打官司期间 ， 业委会压根无法正常运转 。 ”张财林提出 ， 新出台的《北京市物业管理条例》中就明确 ， 原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接 ， 不得以任何理由阻挠新物业服务人进场 。 对拒不移交有关资料或者财物的 ， 处一万元以上十万元以下罚款；拒不退出物业管理区域的 ， 自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款；物业服务人有违反治安管理行为的 ， 由公安机关依法给予治安管理处罚 。 “该罚款的时候就得罚款 。 ”
“历史遗留问题”能解决边总结边摸索经验的业委会 ， 在第3家物业公司服务期间 ， 为了扭亏为盈想了许多办法 ， 比如网上采购物资、自建库房 。 业委会在京东上开设了账户 ， 如物业公司需要采购物资 ， 提交预算后可以直接在京东采购 ， 购买后的物资要入账 。 “业委会就得给业主们管好账 。 ”张财林说 。 精打细算下 ， 小区物业费很快有了结余 ， 业委会将这些结余投入到小区治理上 ， 社区环境得到了进一步改善 。
然而 ， 物业公司觉得业委会管得太严 ， 干了一年后就不愿继续服务了 。 2019年 ， 时代国际嘉园小区召开第五次业主大会 ， 选聘了第4家物业公司 。 这一次 ， 业主们对新物业公司挺满意 ， 特别是此次疫情期间 ， 物业公司主动配合社区和业委会的管理 ， 及时封闭小区 ， 防控到位 ， 不少业主还自发捐款给物业人员购买防疫物资 。
唯一的隐患是 ， 由于地下区域没有移交 ， 不少业主对地下车库的管理不满意 ， 小区的疫情防控无法做到“一盘棋” 。 “一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供服务 ， 这是新出台的物业管理条例里明确了的 。 ”张财林说 ， 业主们都盼着 ， 条例正式实施后 ， 对于这种历史遗留问题 ， 能出台一些具体细则来推动解决 。
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