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「」金辉控股上市前盈利能力下滑，债务压力沉重


【*** 采访人员陈超 田刚】近日 ， 金辉控股（集团）有限公司正式向香港联交所递交上市申请 。 回顾金辉控股的上市 ， 非常不顺利 ， 早在2016年1月 ， 该公司便向上交所提交了上市申请 ， 但四年来上市未获得实质进展；随后又申请在A股上市 ， 但是今年3月该公司向中国证监会提交申请 ， 自愿撤回其A股上市申请 。 对此 ， 金辉控股在3月26日给出的理由是：“中国房地产行业调控和监管环境收紧 ， 总体融资环境所面临的挑战日趋严峻 ， 以及为获得国际证券市场认可” 。
但是客观来看 ， 目前港股地产股的景气度也不高 ， 恒大、碧桂园两大龙头今年以来的股价跌幅分别高达35.9%和24.84%；再如与金辉控股经营体量可比的佳兆业、禹州地产等 ， 目前的市净率仅为0.64倍和0.76倍 ， 市价相比账面净资产均存在较大幅度折价 。 在这样的背景下 ， 金辉控股赴港上市前景能否乐观 ， 仍面临很大考验 。
更何况 ， 市场对于金辉控股的财务压力始终存在争议 ， 公开财务数据也指向该公司目前的财务状况并不乐观 。
债务压力沉重
根据19金辉01债券公开的信息披露 ， 截止到2019年上半年末 ， 金辉控股资产负债率始终保持在85%左右的高位 ， 特别是剔除预收账款后的资产负债率也始终保持在76%以上 ， 相比佳兆业、禹州地产等可比公司 ， 都高出很多；同时 ， 金辉控股2019年上半年经营活动净现金流为-32.71亿元 。 截止到2019年末 ， 金辉控股的净负债率高达170% ， 超过了大多数已上市房地产公司 。
据中国房地产大数据应用服务商克而瑞公布数据 ， 金辉控股2017年至2019年的全口径销售额分别为445.1亿、746.8亿元和888.6亿元 ， 2019年增速为18.99% ， 相比2018年67.78%的同比增速相差巨大 。 同时 ， 随着2019年房地产融资政策持续收紧、融资成本攀升 ， 克而瑞地产研究数据还显示 ， 金辉控股在2019年上半年整体平均融资成本由2018年底的6.68%增至7.04% 。
另外 ， 资产负债表数据显示 ， 公司一年以内需偿还的有息负债并不高 ， 但事实上 ， 体现在公司长期负债中的应付债券中 ， 却存在大量债券附有选择权；如果债券持有人行使提前偿还本金的选择权 ， 金辉控股的应付债券中据大部分都将在1年以内进行偿付 。
「」金辉控股上市前盈利能力下滑，债务压力沉重
本文插图

采访人员还关注到 ， 在2019年7月联合信用评级给予了金辉控股AA+的主体评级 ， 但随后在2019年10月联合评级国际则给予了金辉控股BB-的主体评级 。
盈利能力呈现下滑趋势
根据金辉控股向港交所递交的招股书显示 ， 2017年至2019年期间 ， 主营业务收入分别为117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元 ， 复合年增长率约48.5%；而在2017年至2019年 ， 公司实现净利润22.2亿元、23.0亿元及26.9亿元 ， 复合年增长率仅为10% ， 显著低于同期收入的增速；同时 ， 截止2017年到2019年底的毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8% ， 呈现持续下降 ， 特别是2019年毛利率下滑幅度非常大 。
另据财务数据显示 ， 金辉控股在2019年上半年的有息负债规模相比2018年末还有所提升 ， 但是同期计入到利润表中的利息费用仅为1.12亿元 ， 尚不足2018年全年4.97亿元利息费用的四分之一 。 很显然 ， 这对应着金辉控股在2019上半年将更大比例的利息支出进行了资本化、计入到了存货当中 ， 在财务数据是就体现为将当期的利息费用 ， 延后确认到以后年度结转的成本当中 。 在临上市前 ， 公司将更大比例的利息支出进行资本化 ， 令人怀疑美化利润表、虚增盈利能力的目的 。
此外 ， 针对金辉控股开发的项目质量存在问题 ， 也屡见报道 。 据***陕西频道此前报道 ， 2017年8月金辉业主向西安市省委书记投诉称 ， 西安曲江金辉世界城项目C区违建存在违规施工情况 ， 未经规划局批准公示 ， 未告知业主 ， 随意更改规划 ， 违规违法施工 ， 把原规划花园绿地改建为楼宇等问题 。2019年3月金辉控股业主投诉金辉物业福州公司 ， 称其2017年在融侨置业有限公司旗下淮安二期仓山区金辉溪溪里小区购买的房屋存在装修合同强行捆绑销售情况 ， 且业主认为开发商提供的装修明细装修质量价值不符合装修合同的价格 。


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