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买房预告登记与网签合同备案问题

2010年7月，某房地产开发企业为解决融资问题，向小王借款5000万元，用自行开发的263套房屋以与周某签订《商品房买卖合同》及办理预售合同备案登记（备案在小王名下）的形式提供担保，借款期限3个月。到期该房地产企业未能还款。
2011年，小王的债权人小聪以借款合同纠纷向小王提起诉讼，判决生效后，申请法院强制执。法院将备案在小王名下的房屋予以查封，后对房屋予以拍卖。
为何明明进行了备案，小王的房产还是被法院执行给了小聪？购房时合同备案究竟有什么作用？预告登记和合同备案又有什么不同？
房子的归属究竟该如何判断？
合同备案（一）合同备案指的是什么？
双方签订商品房合同之后，需要将其送至房产局，并且预先登记也是必须的，加盖备案公章，属于商品房合同备案。
相关规定：
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。（二）购房合同备案之前要注意什么？
1、区分定金与订金
购房者在进行购房合同备案之前，通常都会涉及到购房定金的交纳，一定要注意合同上有关“定金”与“订金”的区分。
订金只是表示自己买房的意愿，如果最终不想买房了，开发商将需退回订金。定金则不同了，定金代表着已经决定买下这套，签下合同并交付定金后，就已经产生了法律效力。
【买房预告登记与网签合同备案问题】 2、注意违约事项约定
房产交易的过程中难免会遇到一些意外情况，购房合同中关于违约事项的约定非常重要。购房者在签署购房合同时，一定要看好各项违约金究竟是百分之几、千分之几还是万分之几。少一个零，实际赔款时需要付出的人民币数量可是有很大区别。另外，特别要警惕开发商在补充协议中更改违约金的比例。
（三）买房合同该怎么进行备案登记
如今购房合同都是实行网上备案。其中购房合同备案的具体流程如下：
１、首先，商品房网上签约
从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。
２、相关部门审核后取备案号
商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。
３、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。
合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的９位数备案号，说明合同已经备案成功。
（四）购房合同不备案可以吗，为什么？
1、购房合同的备案性质不影响合同的效力
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（一）第9条的规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”合同登记备案并不是合同成立生效的必要条件，未经办理登记备案手续的不影响合同的成立及效力。
2、如果当事人约定合同的生效要件是以备案为基准，但实际没有备案的情况，怎么办？
当然，双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的，应当以其约定作为合同生效要件。虽然约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件，并且没有办理登记备案手续，但双方已实际履行合同的，视为双方当事人一致同意排除对该要件（约定）的适用。
买房预告登记与网签合同备案问题
预告登记（一）预告登记指的是什么？
指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议（如买卖、抵押）时，为限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障预告等于权利人权利的实现。
（二）预告登记的种类
除了预购商品房可以办理预告登记外，预购商品房还可以办理抵押预告登记，以及不动产买卖预告登记、不动产抵押预告登记等。
（三）预告登记有什么作用？
1、防止卖方一房多卖
预告登记后，买方成为预告登记权利人，能够排除其他买家继续履行的请求权，即卖方一房多卖的，各买方均要求履行合同的，房屋由预告登记买家购买。
2、对抗交易过程中的债权查封，排除执行
预告登记后，作为预告登记权利人的买方取得准物权，即便交易过程中房屋被债权查封，也有权提出停止处分异议和排除执行异议。
3、起到保全预查封作用
预告登记可以有效阻却卖方的房屋再转让，对抗房屋的债权查封，起到防止房屋被擅自转移、被执行的保全预查封作用。
（四）与合同备案的区别
合同备案均属于行政管理措施，不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。
也就是说，经过网签或网签备案的合同，不会对合同之外的第三人产生物权公示效力，开发商仍有可能处分(包括出售或抵押等)该房屋，并且开发商的处分行为并不当然无效。
（五）注意事项
1、预告登记有效期为三个月，自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起算；
2、必须确保自身无过错，在具备过户登记条件时需及时办理过户登记，否则可能不能排除查封执行；
3、预告登记权利被侵害的，可以通过第三人撤销之诉、执行异议、执行异议之诉程序解决。
4、预告登记具有阻止执行效力，不具有阻止预查封、查封的效力（可以被预查封、查封，不能被执行）。
以上就是关于合同备案、预告登记的介绍了，进行购房合同备案手续是根据相关的法律法规规定的，并且这对于买卖双方来说是非常有力的一项手续，所以大家一定要引起重视，不要忽略了办理这两项手续了。
END】以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。
买房预告登记与网签合同备案问题
■网友的回复
不动产统一登记制度确立后，只有不动产登记机构具有不动产方面的行政确认权力。预告登记的目的是确立物权，具有法律效力，可以作为法律依据。网签备案是交易行为监管，仅仅是部门规定，没有确定的法律依据。事实上这两样行政服务事项事实存在一定的重叠。国家在这方面并没有做渐进式的改革，因此一些职能交叉与重复还需要再慢慢的清理与整合。


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