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管中窥“报”系列之三 | 融创高增长背后的代价( 三 )



要想降杠杆 ， 融创目前必须要减少有息负债、降低融资成本 ， 增强去库存和精细化运营能力 ， 打破借旧换新的固有模式 ， 并坚持持有稳定现金流用于周转和偿还到期债务 。



减少有息负债和增强运营能力都可以公司自我把握 ， 融创多年来也是以销售狼性勇猛著称 ， 但目前看来难度最大的是降低融资成本 。



2019年4月 ， 标普、惠誉和穆迪三大国际评级机构均上调了融创的评级 ， 但融创仍处于有较大风险的投机级 ， 在三大评级机构对中国前五大地产公司中评级排名中 ， 融创位列第四 ， 仅高于恒大 。



评级直接关系着公司的融资成本 ， 评级越高的公司融资成本越低 ， 这在近期地产公司的发债表现也有直接体现 。



2020年1月7日 ， 融创发行了2025年到期的5.4亿美元的优先票据 ， 票息约每年6.5% 。 同一天 ， 碧桂园分别发了两个美元票据 ， 为2027年到期的5.5亿美元 ， 和2030年到期的4.5亿美元 ， 票息分别为每年5.125%、5.625% ， 均低于融创 。



在年报发布会上融创也表示 ， 只要能降低融资成本一个百分点 ， 公司则可少支出10亿元 。



但融创多年来一飞冲天的发展范式就是高杠杆的撬动 。 高杠杆就意味着必然会有借新还旧 ， 若要降低有息负债 ， 旧债便要靠自有资金来偿还 ， 在当下的环境中大笔支出自有资金是危险的 ， 如何做选择是个值得考虑的问题 。



融创自身偿还债务的能力似乎并不高 ， 偿还债务压力巨大 。



中指研究院的数据显示 ， 目前百强企业短期偿债能力保持稳定 ， 在可控范围内 。 2019年 ， 百强企业流动比率均值为1.52 ， 速动比率均值为0.54 ， 经营活动产生的现金流量净额均值为52.1亿元 。



流动比率是衡量房企流动资产偿还短期债物的能力 ， 一般在2左右为健康；速动比率代表了企业短期偿债能力 ， 一般在1左右比较合适 。



融创2019年财报显示 ， 其流动比率为1.17 ， 速动比率为0.39 ， 均低于全行业平均值 。

值得注意的是融创还资本化了200多亿元的利息支出 ， 即将融资成本算作资产 ， 通过这样的财技来为年报增色 。



除了高杠杆带来的负债问题外 ， 孙宏斌引以为傲的并购也出现了波澜 。



大手笔并购：彼良药OR此
毒药？



自2017年融创从万达手中收购文旅和酒店资产后 ， 所有人都认为孙宏斌捡了个

大便宜 ， 王健林吃亏了 ， 现在看来似乎是一场双败 。



管中窥“报”系列之三 | 融创高增长背后的代价
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在随后的数年中 ， 融创文旅项目在万达文旅的基础上开始了高歌猛进 ， 2019年融创在广州、无锡、昆明等地的文旅项目已陆续开业 。



虽然势头很猛 ， 但从2019年融创的收入构成来看 ， 物业销售仍然是其主要收入来源 ， 占总收入的94.2% ， 文旅城建设及运营收入仅占总收入的1.7% ， 全年录得收入28.5亿元 ， 增长约41% ， 根据当时透露消息 ， 收购万达项目的花费400多亿元 ， 对比之下 ， 短期来看 ， 这个回报并不理想 。



孙宏斌透露 ， 融创希望平衡资产 ， 目前已经卖掉一个酒店 ， 最近还有4个酒店将要卖掉 ， 将来不排除卖乐园项目 ， 并表示“稍微打个折卖也行” 。



处置这些文旅资产确实能降低负债率 ， 融创也打算变卖文旅资产降低高杠杆风险 ， 但新冠疫情导致全球旅游和酒店业受到重创 ， 在这种情形下 ， 显然出售资产并非那般容易 ， 起码不会拿个好价钱 。


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