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管中窥“报”系列之三 | 融创高增长背后的代价( 二 )


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融创房地产的在岸债券共有11笔 ， 当前存续233.53亿元 ， 今年待付本金利息为53.16亿元 。 融创在岸的这11笔债券中有9笔的票面利率在6.4-7.5之间 ， 属于中等偏上水平 。



融创的境外美元债总共有11笔 ， 当前存续为69.11亿美元 ， 今年到期的共有2笔债券 ， 今年待付本金余额为10.71亿美元约合人民币76.04亿元 。 境外债的利率要高一些 ， 仅有一笔票面利率为6.5% ， 其余平均在8%左右 。



境内外的债券 ， 两者今年到期合计129亿元人民币 ， 不到一年内到期的短期借款的10% ， 比重很小 ， 剩下的部分中信托融资目前看来比重不小 。



随着调控政策的收紧 ， 发债和银行借款的难度直线上升 ， 发债需要经过漫长的审批流程 ， 同时也对用途有着严格的要求 。



而银行贷款归还后也不一定会继续发放新的贷款 ， 曾有地方商业银行职员向采访人员表示已经出台相关文件 ， 禁止资金流向房地产行业 。



在这样的背景下 ， 信托的灵活性得到了体现 ， 信托的审批流程通常来说快过发债 ， 同时如果合同没有明确资金去向 ， 信托甚至可以变更资金的用途 ， 更利于公司使用 。



在融创的业绩发布会上公司董事长孙宏斌表示 ， ：“目前融资成本、营销费用还有下降空间 ， 接下来将有非常明确降低融资成本的动作 。 2019年融创的融资成本大约在6%-8% ， 希望能再降1到2个点 。 具体做法为 ， 改变信托融资比较多的现象 ， 通过多发债、多做银行贷款来降低融资成本 。 ”



孙宏斌还称：“国家控制的底线是不能出现金融风险 ， 地产占经济总量比重30% ， 上下游产业加起来50% ， 地产风险就是金融风险 。 目前开发商手上钱很多了 ， 但受政策影响 ， 信托规模不能超过2019年年底规模 。



房住不炒提出后 ， 信托公司开始收到银监会窗口指导 ， 要求控制地产信托业务规模 ， 信托对于房地产的支持也开始弱化 。 由此 ， 对信托规模的限制倒逼融创必须摆脱对信托依赖 ， 寻找新融资手段 。



管中窥“报”系列之三 | 融创高增长背后的代价
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但这一切并不容易 ， 2020年伊始融创尝试了配股融资 ， 但结果不并不理想 ， 一番腾挪之后居然还亏了 。



当时还没有爆发新冠疫情 ， 可见资本市场对于房地产的融资持谨慎态度 。



2020年1月9日 ， 融创发布公告 ， 以每股42.8港元的价格配售1.8692亿股公司股票 。

配售股份占融创现有已发行股份数目的4.20% ， 及经配售事项扩大后已发行股份数目的约4.03% ， 配售事项所得款项总额约为80亿港元 ， 约合10.28亿美元 。



根据公告显示 ， 此次融创的配售价于2020年1月9日在港交所收市价每股46.65港元折让约8.25% ， 截至2020年1月9日止最后5个连续交易日平均收市价每股46.55港元折让约8.06% 。 融创中国表示 ， 配售事项意在进一步扩大公司股东权益基础 ， 优化公司资本结构 。



在融创宣布配股之后 ， 公司股价在10日下跌4.39% ， 市值蒸发超过91亿港元 ， 超过了配售的筹资额 。



虽出师不利 ， 但是这项工作势在必行 ， 孙宏斌在两个月后的年报发布会上总结了公司今年要做的三件事：调融资结构、降融资成本、处置一些持有资产 ， 这三件事总结起来就是一件事——降杠杆 。


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