「传染病」唐大杰：疫情当下建议下调房贷利率20-30%，延期还款1-2年( 二 )
另外 ， 疫情期间的银行也不能正常开业 ， 有的ATM机都不能操作 ， 正常的银行零售业务停顿 。 在这种情况下还要求客户保持正常的还款更是无理要求 。
疫情影响作为不可抗力 ， 借款人应获得正当的还款豁免 ， 应获得延期还款权利 。 具体豁免时间每家银行都有权自行规定 ， 如果银保监会出面作出一个指导意见会更加高效并鼓舞人心 。 为此 ， 笔者请教了金融业专家 ， 得到了肯定的答复 。 从技术上来说 ， 这种可以缓付本息 ， 视同对到期付息还本金额再发放一笔低息贷款 。 虽然风险仍然不可控 ， 但也可以考虑到给客户的“喘息机会”为化解风险提供了时间窗口 。
更重要的是 ， 银行应该主动出击 ， 为客户提供应对危机的缓冲时间 。 银行的信用管理有两层意义 ， 第一层是对不良客户的惩罚性处理 ， 对于逾期、断供的不良客户提起诉讼 ， 追讨贷款 ， 房产处置等等 。 这是雷霆手段 ， 客户成为敌人 ， 资产也会发生贬值 ， 这是双输 。
在信用管理的另一层面 ， 银行为客户提供帮助 ， 以化解信用危机 。 比如给客户提供流动性贷款 ， 为客户提供延期还贷 ， 帮助客户排除支付困难 。 这些在企业业务中是常用手段 ， 这次的企业救助政策中都纷纷强调贷款展期、再贷款 ， 保证企业资金不断流等激进政策 。 这样的政策理应适用于个人客户！以帮助个人客户的方法挽救一个客户 ， 一旦客户渡过难关 ， 找到工作 ， 恢复了还款能力 ， 则可实现双赢 。 在银行 ， 如果因此了挽回了千计万计的客户 ， 则相当于救助了千计万计个家庭 。 此事不应该被忽略 。
核心争论是 ， 延期会加剧信用恶化还是改善 。 这是对疫情和经济的风险评估问题 ， 就像上文说到 ， 当前做这种评估还十分困难 。 但必须看到 ， 近两年中国房价得到调控 ， 多数城市的价格下降明显 ， 不少城市的降幅超过20% 。 这在银行和贷款客户来说都是资产损失 ， 但这并没有带来大面积逾期、弃贷的发生 。 这说明房贷客户的信用非常好 ， 基本面非常稳定 。 这也为给客户延期还贷提供了信用基础 。
另外 ， 作为零售银行业务中营利最好的房贷业务 ， 其利差超过资金成本的一倍以上 ， 不仅让银行赚得盆满钵满 ， 还给房地产开发商提供了充足的血液 。 是时候降低贷款利率 ， 给房贷客户以“深呼吸” ， 为纾民困做点贡献了 。 央行报告称 ， 2020年3月 ， 存量浮动利率贷款的换锚工作开始启动 ， 利率定价公式将调整 ， 即从原先的“央行基准利率×（1+浮动比例）”调整为“LPR基础利率+BP基点” 。 换而言之 ， 30万亿的个人房贷款自然也会面临合同重新调整的可能（易居研究院《全国房地产贷款报告》） 。 房贷客户可能会迎来降息机会 ， 当然不确定性也会增加 ， 但愿不会给受疫情影响的房贷客户雪上加霜 。 希望金融主管部门为民生计 ， 引导利率机制 ， 将利率压低20%甚至更多 。 其直接结果就是借款人还贷款月供下降5~6% 。 间接地 ， 月供下降 ， 房东也受益 ， 因而对于店面、厂房、住宅的房租也有下降的推动作用 。 因此而受益的是中小企业、个体工商户、城市的广大居民 。 小小的利率杠杆 ， 可以达到多方受益 ， 善莫大焉 。 在经济振兴、民生纾困的种种政策中 ， 房贷降息是少有的一举多得的好政策 。
最后 ， 难以避免的是客户还贷和清偿能力丧失 ， 这种情况下银行应该走清算重整破产的路 ， 借款人个人破产 。 但政府应该与银行建立专业有效的民生兜底安排——借款人交出房权后可以转租政府的廉租房 。 此乃后话 。
如果灾后评估发现资产价格严重下降 ， 则弃贷、不良的发生恐怕难以避免 。 金融机构、监管当局应当充分估计经济形势 ， 做好充足准备 。 在信用灾难发生前 ， 给客户以“喘息机会” ， 主动化解危机 ， 既纾民困也促经济 。
笔者特此建议：
（1）银保监会发布具体规定 ， 对于2020年前六个月的还款逾期记录一概不计入信用记录 ， 经借款人申请 ， 应允许延后缴纳房贷还款12~24个月 。
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