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#恒大地产#“高增长、控规模、降负债”，拆解恒大的新战略逻辑


在周期性波动较大的房地产行业 ， 踩准节奏、找对战略是房企实现可持续发展的第一要义 。
随着地产行业进入“稳”字当头的下半场 ， 恒大开启了史上最重要的一次战略转型 。 3月31日 ， 许家印宣布 ， 从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。
复盘恒大发展史不难发现 ， 从2016年之前的增长期 ， 到2017-2019年的调整期 ， 再到2020年的转型期 ， 恒大战略一向踩准节奏 ， 该进攻时绝不手软 ， 该防守时绝不冒进 ， 堪称战略节奏大师 。
从增长期到调整期 ， 恒大如何踩准市场节奏？
【#恒大地产#“高增长、控规模、降负债”，拆解恒大的新战略逻辑】
#恒大地产#“高增长、控规模、降负债”，拆解恒大的新战略逻辑
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恒大的“降负债”决心要追溯到2017年初 ， 彼时许家印已敏锐地捕捉到经济去杠杆化的趋势 ， 选择带领恒大回归稳健 ， 避免不确定风险 。
2017年初 ， 恒大经历了十年的高歌猛进 ， 已成为中国最具实力房企之一 。 许家印却踩了一脚急刹车 ， 对外宣布要从原来的“规模型”战略向“规模+效益型”战略转变 ， 从“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的“三高一低” ， 转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”模式 。
随之而来的2018年地产寒冬 ， 验证了许家印的战略正确性：得益于战略投资者引入与永续债的偿还 ， 净负债率大幅降低的恒大集团很好地抵御住了这次2018年地产寒冬的冲击 ， 这时外界才开始理解许家印这脚急刹车的前瞻性 。
正是基于对市场趋势的前瞻预测 ， 恒大连续三年坚定不移地执行“三低一高”战略 ， 实现了2017年到2019年“调整期”的稳健发展 ， 为2020年的战略转型打下了坚实基础 。
步入转型期 ， 恒大的“降负债”决心
2020年的中国房地产市场已步入“稳地价、稳房价、稳预期”的平稳发展新周期 。 房地产发展下半场中 ， 房企杠杆扩张之路已很难走通 ， 高质量增长才是决胜关键 。
#恒大地产#“高增长、控规模、降负债”，拆解恒大的新战略逻辑
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审时度势之下 ， 许家印在2020年3月底的业绩发布会上 ， 作出了“稳健发展”的战略性决策 ， 实施“高增长、控规模、降负债”新战略 。 这是在2017年的“三低一高”战略基础上 ， 进一步去杠杆 ， 以应对行业不确定性 。
仔细研究不难发现 ， “高增长”与“控规模”看似相悖 ， 实则是“降负债”共同战略下的一套组合拳 。 “高增长”就是要实现销售高速增长 ， 今年要实现销售8000亿 ， 到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。
一方面通过“高增长”实现库存去化与现金回收 ， 另一方面通过“控规模”减少支出 ， 从而获得大规模的经营现金流 ， 实现“降负债”目标：把有息负债每年平均下降1500亿 ， 到2022年总负债降到4000亿以下 。
具体而言 ， 三年降债4500亿的目标如何达成？许家印在现场算了笔账 ， “2018年、2019年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 ”
不难发现 ， 许家印作出的每一个战略决策 ， 都紧扣时代脉搏 ， 精准地踩在市场变化节奏上 ， 这让恒大抓住了地产黄金十年的发展机遇 ， 也让其先人一步降低了经营风险 ， 将实现持续稳健的发展 。


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