万科:PE不到8倍还隐藏利润,这样的万科你买不买( 二 )
虽然近几年销售规模较为平稳 , 但长期来看 , 这一趋势显然难以维持 。
为什么说难以维持?我们可以算一笔账 。 17.16亿平方米 , 相当于2019年每个中国人买了1.2平方米至1.3平方米的房子 。 如果房地产行业一直保持如此庞大的销售规模 , 估计用不了多少年 , 中国人都能住上大house了 。 但这显然不现实 。
销售面积很难增长 , 销售金额就更不可能增长了 。
想想看 , 当销售面积不再增长、甚至收缩 , 房地产销售金额增长只能依靠涨价了 。 在过去 , 这是一个可行的方式;但当下 , 房住不炒 , 涨价显然不现实 。
可以预见的是 , 不管是行业销售面积 , 还是销售金额 , 都很难保持高增长 。 当然 , 这并不意味着所有房地产公司将不再增长 。
原因是 , 随着房地产行业变成存量市场 , 竞争激化 , 往往会带来行业集中度的提高 。 这个逻辑仍然能支撑万科这样的头部公司的稳定增长 。
从目前看 , 作为房地产龙头公司 , 万科当前市场占有率仅有4% , 并不算高 。 在现金流周转要求较高的房地产行业 , 只有足够稳健的房企 , 才拥有持续提高市场占有率的能力 。
而头部公司提升市占率的方式主要方式就是 , 降价 。
熟悉万科的投资者应该知道 , 近一年万科产品价格相对稳定 , 甚至小涨 。 而行业很多头部公司 , 迫于现金流压力 , 产品都在降价促销 。 如果万科也采取“降价增量”的措施 , 公司销售规模势必会大幅提升 。
考虑到目前万科每平米售价超过1万5 , 而每平米成本不过6000余元 。 这意味着 , 万科降价的空间很大 , 因为即便小幅降价 , 利润依然丰厚 。
可以预见的是 , 随着行业进入存量竞争阶段 , 财务结构更稳健的万科 , 进一步提升市占率大概率会发生 。
/ 03 /万科估值很诱人
对于房地产行业 , 投资者还有一个普遍的担忧 , 就是负债率太高 , 风险太大 。
但由于合同负债的存在 , 负债率往往无法真实反映房地产的负债水平 。 在房地产行业 , 核心偿债能力指标是净负债率(有息负债减去货币资金/净资产) 。
这个数据 , 万科只有33.9% , 甚至比很多传统制造企业还低 。 尽管房地产是高杠杆经营的行当 , 万科表现得仍然相当稳健 。
从目前看 , 市场对房地产行业的悲观 , 已经充分反映到股价上 。 当前 , 房地产公司的估值又处于一个历史的低点 , 这也极大影响了万科的估值 。
截至4月3日收盘 , 万科的总市值为3025亿元 , 2019年归属上市公司净利润为389亿元 。 换句话说 , 万科的市盈率还不到8倍 。
本文插图
【万科:PE不到8倍还隐藏利润,这样的万科你买不买】考虑到万科较低的负债率 , 以及隐藏的利润和行业集中度提高 , 带来业绩的潜在增长 。 这样的估值 , 显然不高 。
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