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万科：PE不到8倍还隐藏利润，这样的万科你买不买


在二级市场 ， 内房股被低估是常有的事情 。
截至今日收盘 ， 港股房地产板块平均市盈率5倍 ， A股房地产企业平均市盈率8.5倍 。 作为全宇宙最大的房企之一 ， 万科市盈率也仅有 7.78倍 。
房地产企业不受投资者待见的原因也很简单 。 大部分房企杠杆加满 ， 危险系数太高 ， 一招不慎就要变成“浮云” 。
但显然 ， 万科(SZ:000002)不属于这一行列 。 万科一向以稳健著称 ， 截至2019年末 ， 净负债率不过33% ， 远低于很多传统制造业企业 。
从成长性角度看 ， 被隐藏巨额的利润和行业集中度提高 ， 也保证了万科未来几年业绩的稳定增长 。
某种程度上说 ， 市盈率不到8倍的万科 ， 显然是被低估了 。
/ 01 /净利润被“藏”起来了
2020年3月17日 ， 万科披露年报 。 根据年报显示 ， 万科全年营收3678.9亿元 ， 同比增长23.6%；净利润为388.7亿元 ， 同比增长15.1% 。
从增速看 ， 虽然整体业绩仍保持较高增速 ， 但相较于前两年已经有明显下滑 。
万科：PE不到8倍还隐藏利润，这样的万科你买不买
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而更让投资人想不通的是 ， 这个业绩与他们的期待有很大差距 。
原因是 ， 房地产公司业绩具有滞后性的特点 ， 即“销售在前 ， 结算在后” ， 营收和利润通常会滞后销售收入1.5年至2年 。 所以 ， 万科2019年的收入和净利润 ， 实际上反映的是公司2017年的销售结果 。
要知道 ， 那一年 ， 地产行业相当火爆 ， 万科销售金额增幅更是高达45.3% 。 但为什么万科的净利润只有15.1%的增长 。
某种程度上说 ， 万科的利润被隐藏起来了 。 而万科调节利润的武器是 ， 合同负债和土地增值税清算准备金 。
先来给大家介绍下什么是合同负债？因为房地产公司销售的房子 ， 大部分都是期房 ， 也就是还没建好的房子 ， 需要在一年后、甚至多年后才能交房 。 根据会计准则 ， 没有交房 ， 地产公司就不能将预收的房款计为收入 ， 只能计做负债 。
对房地产公司来说 ， 合同负债堪称房地产公司调节业绩的“蓄水池” 。
房企可以通过适当控制交房的节奏 ， 调节合同负债的金额 ， 以达到平滑业绩的目的 。 而万科就是这么做的 。
2019年 ， 万科的合同负债为5770.5亿元 ， 同比增长14.3% ， 而销售收入增长只有1.8% ， 意味公司继续在增厚合同负债这个蓄水池 。 于万科而言 ， 将更多的合同负债转化为收入 ， 只是从左口袋拿到右口袋 ， 时间早晚而已 。
另外 ， 5770.5亿元的合同负债 ， 已经相当于万科2019年营业收入的1.57倍 ， 基本可以保障公司未来两年的收入增速 。
而万科调节利润的另一个武器是土地增值税清算准备金 。
所谓土地增值税清算准备金 ， 是房地产公司对未来可能缴纳的土地增值税进行预估 ， 提前计提的费用 ， 而这部分费用未来是可以用来抵扣税项 。
由于费用大小是通过预估得出的 ， 这其中就存在调整的空间了 。 2019年万科土地增值税清算金为367.9亿元 ， 较2018年的219.9亿元 ， 增加148亿元 ， 同比增长67.3% 。
无论是合同负债 ， 还是土地增值税准备金大幅增加 ， 都只是一种会计手段 。 当下“吞进去”的利润 ， 也会在未来“吐出来” 。
更重要的是 ， 这也为万科未来的业绩增长提供了保证 。
/ 02 /未来增长很稳健
目前市场对房企有一个担忧：当全年销售面积和销售金额规模都到了“天花板” ， 房地产公司未来的增长也将放缓 。
从事实看 ， 似乎确实如此 。 2017—2019年 ， 房地产行业销售规模较为平稳 ， 分别为16.94亿平方、17.17亿平方、17.16亿平方 。
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