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「读懂财经研究」恒大再出发，启动新战略

每一次年度业绩发布会 ， 恒大(HK:03333)都会带给市场不同的惊喜 。 而今年重头戏则是恒大的“新战略” 。
「读懂财经研究」恒大再出发，启动新战略
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2019年年度业绩发布会上 ， 恒大集团董事局主席许家印正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。 ”
“高增长”指的是2020年实现销售8000亿元 ， “控规模”指的是未来三年每年降低土地储备3000万平方米左右 ， “降负债”指的是把有息负债平均每年降低1500亿元 ， 到2020年把总负债降到4000亿下方 。
不出意外 ， 随着恒大新战略转型的推进 ， 负债的大幅降低 ， 市场有望看到一个稳健增长的“新恒大” 。
/01/高土储+强销售 ， 业绩高增长的“秘诀”
2019年中国恒大实现销售收入6011亿元 ， 同比增长9% 。 事实上 ， 恒大每年都在刷新自己的销售记录 。
如果考虑到房地产公司具有销售在前 ， 结算在后的特点 。 持续增长的销售收入 ， 也将为恒大未来的业绩增长提供了保证 。
在恒大发布的“新战略”中 ， 其中一个目标就是今年内部销售目标8000亿元 ， 2022年争取达到1万亿 。
某种程度上说 ， 实现这个目标 ， 对恒大并不困难 。
截至2019年末恒大拥有2.93万亿平方米的土地储备 ， 今年总销面积可达1.32亿平方米 ， 可销货值达1.27万亿 。 换句话说 ， 不管是土地储备还是可销货值 ， 都可以支撑恒大超额完成目标 。
更重要的是 ， 恒大地产项目以“打造全环节精品 ， 提升产品附加值”出名 。 项目的施工单位必须为全国前十强 ， 所用材料均为国内外知名品牌 ， 园林环境均按豪宅标准设计 ， 并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施 ， 不断提升产品附加值 。
也正是由于恒大的工匠精神 ， 公司的产品已经充分得到消费者的认可 。 再加上 ， 恒大强有力的销售体系 ， 使恒大在存量消化上不会有太大困难 。
这一点也在恒大今年的销售成绩中得到了充分印证 。
2020年第一季度 ， 即使在疫情影响的不利背景下 ， 恒大的销售额依然高达1465亿元 ， 同比增长23% ， 销售回款1133亿元 ， 同比增长55% ， 行业排名第一 。
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/02/恒大“降杠杆”
在恒大的新战略 ， 恒大新战略的核心是“降杠杆” 。 在这个逻辑下 ， 通过保障现金流稳定 ， 从而实现负债的下降 。
在保障现金流方面 ， 恒大通过土储负增长+控支出来实现 。
在新战略中 ， 恒大计划未来三年每年要降低土储3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。 同时 ， 恒大也会收紧多元产业方面的投资 ， 即5年内不再投资其他任何产业 。
在支出大幅减少的情况下 ， 源源不断的销售收入会给公司回补现金流 。 此消彼长 ， 公司的净负债率也会大幅减少 。
参考许家印在业绩发布会上算过的帐 ， “根据18年、19年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。
【「读懂财经研究」恒大再出发，启动新战略】同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 ， 能实现今年有息负债下降1500亿的目标” 。
也就是说 ， 恒大未来三年可以把有息负债每年降低1500亿元 ， 到2022年把总负债降到4000亿以下 。 这意味着恒大的杠杆水平已经降到了行业低位 。
/03/再造“新恒大”
那么 ， 投资人应该如何理解 ， 负债率大幅下降后的“新恒大”呢？
简单来说 ， 较现在的恒大 ， “新恒大”有两个明显提升 ， 即盈利能力和抵御风险能力大幅提升 。


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