即墨法院@以案释法：房价上涨卖方违约？恶意赠与他人无效！
近几年房价总体呈上涨趋势,二手房出卖人在签订房屋买卖合同后单方面要求涨价、撕毁合同违约的情况屡屡发生 ， 更有甚者与第三人签订赠与合同 ， 将房屋恶意赠与他人以达到违约的目的 。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的 ， 合同无效：…(二)恶意串通 ， 损害国家、集体或者第三人利益 。 ”因此 ， 出卖人在签订合同后将房屋恶意赠与他人的行为属于无效行为 ， 出卖人仍应按原合同履行相关义务 。
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【即墨法院@以案释法：房价上涨卖方违约？恶意赠与他人无效！】
一、案情回顾
2015年 ， 被告刘某某因即墨古城片区拆迁获得了一套拆迁安置房屋 。 2016年3月 ， 刘某某及其妻王某与原告高某签订了《回迁房买卖合同书》 ， 将该处房屋以45万元的价格卖与高某 ， 高某当场支付首付款20万元 ， 刘某某将房屋钥匙交付高某 。 后高某对房屋进行了装修并入住至今 。 2019年3月 ， 高某支付了剩余房款25万元 ， 并敦促刘某某尽快履行协助过户义务 。 但刘某某多次要求增加房屋价款 ， 否则不予协助办理过户手续 。 高某无奈诉至法院 ， 要求刘某某与王某继续履行合同并协助办理过户手续 。 高某起诉后才发现 ， 涉案房屋现并未登记在刘某某名下 ， 而是登记在刘某某之子刘小某名下 。 原来早在2018年12月 ， 刘某某及其妻就与其子刘小某签订了赠与合同 ， 将涉案房屋无偿赠予了其子 。 基于合同的相对性 ， 高某一筹莫展 ， 最终决定追加刘小某为第三人 ， 并要求刘某某共同承担协助过户义务 。
法庭经审理后认为 ， 刘某某、王某在房屋已经出售给高某的情况下 ， 于2018年12月与其儿子刘小某签订赠与协议 ， 将涉案房屋无偿赠予刘小某并办理了产权转移登记 ， 主观上存在恶意 。 刘小某作为被告的儿子 ， 系共同家庭成员 ， 对涉案房屋已经出售给高某的事实不可能不知情 。 因此 ， 法院认定被告与第三人之间系恶意串通损害第三人利益 ， 其赠与行为无效 ， 刘小某无权取得涉案房屋所有权 ， 理应协助高某办理房屋过户手续 。 故判决全部支持原告高某的诉讼请求 。
被告不服一审判决 ， 向青岛市中级人民法院提起上诉 ， 青岛市中级人民法院以赠与合同无效为由驳回上诉维持原判 。
二、法官说法
在房屋买卖合同纠纷中 ， 出卖人基于房价上涨的利益驱动 ， 与他人恶意串通 ， 利用赠予的形式将涉案房屋转移登记 ， 以达到违约并收回房屋的目的 ， 该种行为能否逃避法律责任？答案显然是“不能” 。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的 ， 合同无效：…(二)恶意串通 ， 损害国家、集体或者第三人利益 。 ” 出卖人与第三人恶意串通签订的赠与合同系无效合同 ， 不能法律的支持 。 因此 ， 出卖人不要抱有侥幸心理 ， 应当遵循诚实守信的原则 ， 在签订《房屋买卖合同》后 ， 按约履行义务行使权利 。
编辑：董楠
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