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[地产大爆炸]佳兆业的突破



[地产大爆炸]佳兆业的突破
本文插图

跌宕起伏的2019年 ， 房企纷纷进行战略调整 ， 在旧改发动机和粤港澳大湾区引擎的轰鸣下 ， 佳兆业却迎来了属于它的最好的时代 。
3月31日 ， 炸天团等来佳兆业发布年报 ， 果如所料再次超过市场预期 。
年报显示 ， 截止2019年12月31日：
合约销售人民币881亿元,同比增加 26%；
合约销售面积464万平方米 ， 同比增加21%；
营业收入480.21亿元 ， 同比增加24.1%；
毛利138.3亿元 ， 同比增加24.3%；
毛利率28.8% ， 稳居行业较高水平；
净利润41.64亿元 ， 同比增加26.4%；
归母净利润45.94亿元 ， 同比增加67.1% 。
2019年是佳兆业上市十周年 ， 从90亿到881亿 ， 佳兆业已经连续多年实现了销售额的高速增长 。
同时 ， 去年行业排名也向前跃进了10名 ， 排在第27位 。
01
存量时代 ， 城市更新和运营虽成为房企越来越多的新选择 ， 不过旧改做起来并不容易 。
其投入周期长 ， 沟通成本高的特点 ， 让房企又爱又怕 ， 又想又痛 。
至2019年 ， 佳兆业已在城市更新领域深耕了20年 ， 其在经验、项目、资源和人才上的积淀 ， 让同行短期内可望而难以企及 。
去年6月 ， 佳兆业将在旧改领域20年经验凝成一本秘籍——《城市运营核心逻辑》 ， 为同行答疑解惑 。
得益于在旧改方面的竞争力 ， 其年报显示：
2019年 ， 佳兆业迎来了旧改土地供应的集中释放 ， 包括6个深圳项目、1个上海项目及1个惠州项目在本年度成功纳入土地储备 。
旧改项目占地面积同比增长33%达近4000万㎡ ， 其中深圳占27% ， 广州占36% ， 中山占22%；新拓展项目19个 ， 旧改项目总个数达147个 。
在集团销售中 ， 旧改项目销售占比38% ， 业绩贡献比率超过三分之一 ， 较往年进一步提升 。
可见 ， 城市更新正成为是佳兆业越来越重要的贡献渠道 。
并且 ， 近些年 ， 佳兆业还在努力将旧改经验进行全国化复制 。
2019年 ， 佳兆业成功转化上海迄今为止最大的城中村旧改项目 ， 又成功收购香港港岛区旧改项目 ， 正式进军香港旧改市场 ， 加速旧改模式全国输出 。
在业绩发布会上 ，佳兆业表示 ， 公司计划每年从旧改项目转化80到100万平方米的土地供开发销售 。
根据计划 ， 2020年佳兆业将有5个深圳旧改项目和1个香港旧楼改造项目纳入集团土储 ， 总可售面积约90万平方米；此外 ， 年内还将有6个深圳项目合计提供120万平方米的可售面积 。
相信后续随着项目转化的加速 ， 这一比例还将进一步提升 。
02
随着撤离三四线 ， 回归一二线成为房企共识 ， 在对一二线城市城市核心土地资源的争夺上 ， 通过旧改获得土储正成为房企获地的极为重要的方式 。
佳兆业再次占得先机 。
由于策略性布局一线及重点二线城市 ， 佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群 。
年报显示 ， 截止至2019年底 ， 佳兆业拥有近2700万㎡土储 ， 土地货值近人民币5300亿元 。
若按面积划分 ， 近80%土储面积位于一二线城市 ， 近51%的土储面积位于佳兆业深耕的大湾区 。
若按货值划分 ， 大湾区土储货值占比则进一步升至66% ， 仅深圳单个城市占比即达33% 。
在业绩发布会上 ， 佳兆业透露 ， 若以获得土地的方式划分 ， 佳兆业通过旧改的收储土储面积占比约85% ， 占整体货值的42% 。
去年 ， 随着粤港澳大湾区建设全面推进及深圳先行示范区建设逐步开启 ， 佳兆业根植先行示范区、深耕大湾区的优势凸显 。
大湾区合约销售占整体的61% ， 继续维持在较高水平 。
今后 ， 凭着正确的模式（重仓大湾区+布局一二线+旧改） ， “可观的存量货值”、“庞大的土储”、“低廉的土储成本”将越来越成为佳兆业的优势 。


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