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今日楼市@恒大的新战略对房地产行业的影响

在行业持续盘整的当下 ， 恒大今天发布了2019年度业绩：销售额6011亿元 ， 同比增长9%；核心利润408.2亿元 ， 同比下降48%；资产负债率77.9% ， 同比增加4.2个百分点；净负债率159.3% ， 同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元 ， 同比增长12% 。
今日楼市@恒大的新战略对房地产行业的影响
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许家印宣布恒大全面实施新战略
通过横向对比其他房企的数据不难看出 ， 恒大的多项经营指标依然突出 ， 唯独负债问题“拖了后腿” 。 发布会上 ， 许家印对此并不避讳 ， 正式提出恒大要转变发展方式 ， 从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”战略转型 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。
此战略的背后逻辑 ， 归根结底是“开源节流”四个字 ， “降负债”则是核心目标 。
高增长保“开源”
“开源”是新战略的基本前提 。 那么如何“开源”？这就离不开销售的高增长：过去23年 ， 恒大年销售额从零起步 ， 激增至逾6000亿 ， 据悉 ， 其今年内部销售目标为8000亿 ， 2020年为1万亿 。
【今日楼市@恒大的新战略对房地产行业的影响】恒大高增长背后的底气 ， 是庞大优质的土储和创新的销售模式 。 年报显示 ， 截至2019年底 ， 恒大土储规模达2.93亿平方米 ， 为其销售规模扩大提供源源不断的货量 。
而凭借“网上卖房”创新举措 ， 恒大一季度销售额大增23%至1465亿 ， 销售回款大增55%至1133亿 ， 均为行业第一 ， 刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录 。 这不仅是业绩的开门红 ， 同时也是新战略的开门红 ， 因为只有销售高增长实现“开源” ， 恒大才能拥有充足回款 ， 进而降低负债 。
控规模促“节流”
“开源”得以保障 ， “节流”也要跟上 ， 否则 ， “降负债”也就无法实现 。 因此 ， 恒大坚持严控规模 ， 并辅以两大“重拳”出击 。
一是实现土储负增长 。 未来三年 ， 恒大土储未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。 也就是说 ， 集中消化现有土储、严格控制新增土储 ， 将是恒大未来几年在土储策略的两大基调 。
二是多元业务投资收紧 。 许家印在发布会上再次明确宣布 ， 5年内不再投资其他任何产业 。
无论是严控土储 ， 还是收紧投资 ， 其核心要义都是“节流” ， 从而实现恒大负债大幅下降 。
降负债是“核心”
在“去杠杆”的时代大潮中 ， 房企的降负债之路已刻不容缓 。 而恒大此番“开源节流”双措并举 ， 充分凸显了“降负债”的坚定决心 。
按照恒大规划 ， 未来三年将实现负债大幅降低 ， 有息负债每年平均下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。
而根据许家印在现场算的账 ， 该目标的实现并不困难：“18年、19年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 ”
今日楼市@恒大的新战略对房地产行业的影响
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恒大一季度销售及回款对照图
据业内人士分析 ， 以恒大目前的资金成本计算 ， 每年降低1500亿负债 ， 不仅大幅降低杠杆 ， 还将减少一百多亿的资金成本 ， 而这一数据 ， 会直接反映在利润中 。 同时恒大具备实现这一目标的巨大优势和条件 ， 包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力 。
不难预见 ， 通过高增长的“开源” ， 以及控规模等的“节流”举措 ， 恒大的负债情况将在未来几年大为改善 。


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