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疯狂的长租公寓们：自2020的生死决战( 三 )


但紧接着随监管趋严 ， 投资者们的激情骤然冷却 ， 2019年行业发展迅速回归理性 。 在行业降温 ， 投资者趋于冷静的情况下 ， 长租公寓行业融资金额整体减少成为必然结果 。 据中指研究院统计 ， 长租公寓领域融资频率从2018年的37笔降到了2019年的16笔 ， 总融资金额从2018年的1491亿元降到了2019年的360亿元 ， 还不到2018年的零头 。关键问题是融资频率和额度降低的同时 ， 融资都在向头部企业集中 。 2019年蛋壳和自如两家融资额度合计就超过了11.9亿美元（约74亿元人民币） ， 在全年融资总额中占比超过1/5 。疯狂的长租公寓们：自2020的生死决战
在融不到钱的情况下 ， 很多长租公寓小企业难以为继 ， 2019年媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等公寓数量高达52家 。 其中乐伽公寓宣布倒闭,影响了10万租客和房东 。 胡景晖“长租公寓爆仓”的预言 ， 看起来好像真的一语成谶了 。但整个长租公寓行业的局势 ， 其实是“冰火两重天” 。 缺乏资金的小企业陷入倒闭潮 ， 拿到大笔资金的头部企业 ， 却迎来了并购狂潮 。 包括蛋壳收购爱上租 ， 也是在这种大环境下的产物 。 很显然 ， 在加速清洗中小企业和头部企业掀起的整合并购潮中 ， 行业集中度进一步上升 。行业集中程度上升 ， 头部企业之间的竞争自然也就会进一步加剧 。 自如和蛋壳的疯狂扩张 ， 本质上就是在抢地盘 ， 扩充势力范围 。与此同时从中央到地方 ， 政策一方面不断鼓励租赁市场发展“租售并举” ， 另一方面却在持续加强监管的针对性和及时性 ， 行业规范不断健全 。而中国的流动人口这几年维持在2.4亿左右 ， 2019年租房人口超过2.2亿 ， 房屋租赁市场规模早已经超过万亿级别 ， 预计2023年将会达到3万亿 。对长租公寓行业而言 ， 结合政策面和需求面的宏观环境看 ， 这就像是套在身上的枷锁在不断收紧 ， 但美妙的前景却在不断地迷乱心神 ， 头部企业行为显得有些癫狂 ， 就并不特别显得让人意外 。2020：行业分水岭住房涉及到人的基本需求 ， 盈利空间从来不用过多怀疑 ， 但是如果缺少适当的约束 ， 其中的贪婪和血腥永远都会让人毛骨悚然 。 好在长租公寓市场的无序竞争阶段 ， 很快就会成为历史 。2017年左右 ， 房价高企 ， 国家越来越意识到未来将有一部分人需要通过租房解决居住问题 ， 为实现住有所居 ， 国家出台了多项住房租赁相关政策,住房租赁市场发展基调逐渐明确、清晰 。随着更加具体的政策落地 ， 以及国家重大会议对发展住房租赁市场尤其是长期租赁的重视 ， 使得长租公寓行业迎来高速发展 ， 所以2017年成为了“长租公寓爆发元年”2017年以来长租公寓市场加速发展 ， 在行业乱象频发的同时 。 行业秩序逐渐的得到规范和整顿 。另一方面企业通过自持方式成交的租赁住房用地 ， 以及政府主导推出的用于建设租赁住房的集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁用地等不断推出 ， 从2020年起这类土地上建设的租赁住房将将相继进入市场 。近两年我国先后共确立18个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市疯狂的长租公寓们：自2020的生死决战
所以2020年行业格局必然会进一步调整 ， 长租公寓企业们迎来新的发展机遇 。 不过相比起蛋壳、自如这些分散式长租公寓运营商们 ， 像万科泊寓这类自持开发商 ， 明显掌握了更多的主动权 ， 可能在竞争中将会取得更多的优势 。你方唱罢我登场 ， 可不管谁在台上唱主角 ， 长期公寓市场发展的根本动力 ， 都是满足人们的租赁住房需求 ， 抓住这个核心要点 ， 不断提高自身运营能力 ， 长租公寓企业才能保证自身长期稳健发展 。其实这也符合行业发展的大趋势 ， 行业发展的大趋势就是不断向解决“住有所居”问题的方向靠拢 。政府在努力完善房屋租赁领域的制度建设 ， 市场也在不断进行积极探索 ， 尽管这些探索不全是积极意义上的 ， 但是房屋租赁市场的发展大趋势 ， 并不是在向恶性循环的市场竞争滑落 ， 反而是在向规范化、秩序化的方向发展 。而在这样的趋势中 ， 向蛋壳、自如这些行业头部企业必须尽快转变经营思路 ， 加速运营服务转型 。否则哪怕2020年的疫情不至于对长租公寓企业们产生太多的负面影响 ， 但是2020年之后更复杂的市场竞争格局 ， 和市场竞争环境 ， 也必然将会对这些头部企业带来严峻考验 ， 行业也将迎来真正的分水岭 。文/刘旷公众号 ， ID：liukuang110


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