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疯狂的长租公寓们：自2020的生死决战

疯狂的长租公寓们：自2020的生死决战
近日 ， 蛋壳公寓公布2019年第四季度及全年业绩 。 对于业绩表现 ， 蛋壳联合创始人兼CEO高靖表示：“我们对本季度以及全年的进展感到非常满意 。 ”并不奇怪 ， 2019年蛋壳的运营规模迅速增长 。 截至2019年12月31日 ， 公寓单元的数量同比增长85.4%至43.8万套 ， 仅次于自如 ， 牢牢占据长租公寓市场规模第二的宝座 。从收入的角度来看 ， 四季度蛋壳收入同比增长112.5%至21亿元 ， 整个2019年 ， 蛋壳收入同比增长166.5%至71亿元 ， 翻倍增长的收入 ， 更突显出蛋壳的2019年 ， 是一个硕果累累的丰收年 。但在丰收背后 ， 代价是什么呢？蛋壳公寓疯狂扩张亏损 ， 是隐藏在蛋壳2019年丰收之后最直观的代价 。不同于万科泊寓这样房地产开发商旗下的长租公寓 ， 独立发展起来的长租公寓品牌蛋壳 ， 本来手里并没有掌握房源 。因此竞争激烈的房屋租赁市场中 ， “高收低租”的二房东模式成了蛋壳的必然选择 。 蛋壳招股书中披露 ， 北京的平均月租金为5784元 ， 而蛋壳公寓的出租价格为2788元 ， 比市场价能低52% 。疯狂的长租公寓们：自2020的生死决战
蛋壳固然有能力把收房的平均租赁费用控制在2000元以内 ， 但高昂的租赁费用 ， 依然对蛋壳的营业费用带成了巨大的压力 。而且房子也不是租来就完了 ， 还得装修 。 在与业主签署新的租赁合同之后 ， 蛋壳需要投资进行翻新和装修 ， 这些新租来的房子 ， 通常需要17到21天才能准备好出租给客户 。 随着蛋壳手里的房子越来越多 ， 蛋壳需要承担翻新装修的折旧及摊销费用就会越来越高 。2019年虽然蛋壳的收入实现了高速增长 ， 但是蛋壳的租赁费用和折旧及摊销费用比收入增速更快 。疯狂的长租公寓们：自2020的生死决战
收入增速还比不上费用的增速 ， 带来结果就是亏损不断扩大 。 就像倒置的漏斗 ， 正常情况下 ， 蛋壳赚钱的速度实在很难赶上亏钱的速度 。 2017年、2018年、2019年 ， 三年以来蛋壳的亏损在不断扩大 。疯狂的长租公寓们：自2020的生死决战
到2019年 ， 净亏损已经高达34.47亿元 ， 同比扩大1.5倍 。 而推动蛋壳费用飞速上涨和亏损不断扩大的背后 ， 是其毫不掩饰的疯狂扩张欲望 。2019年初 ， 蛋壳以2亿美元全资收购长三角地区知名长租公寓运营商 ， 加快在全国一二线城市扩张的步伐 ， 截至2019年12月31日 ， 蛋壳公寓的公寓单元数量增长至43.8万套 ， 这个增长的基础 ， 是蛋壳2019年将业务范围拓展覆盖至苏州、无锡、西安和重庆等13个城市 。扩张的幅度越大 ， 蛋壳需要花出去的钱自然就会越多 ， 而它的亏损当然也会随之扩大 ， 从外在表现形式来看 ， 这和移动互联网风口那几年的烧钱玩法如出一辙 。 而在移动互联网风口的背后 ， 是来自于资本风口的支持 。蛋壳疯狂扩张的底气 ， 实际上也是来自于资本市场的看好和支持 。虎狼之心 ， 日益骄固据中指研究院统计 ， 2018年长租公寓领域企业获得融资37笔 ， 约1491亿元（包括发债、基金、授信等各类用于长租公寓发展的资金） ， 而 2019年仅有16笔 ， 约360亿元 ， 金额不足去年的1/4 ， 资本市场对长租公寓领域态度更加严谨 ， 企业获得融资金额整体减少 。在这样的环境中 ， 蛋壳成为长租公寓行业2019年最强大的吞金怪兽 。2019年3月 ， 蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资 ， 由老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服（持股8%）联合领投 ， 春华资本跟投 ， CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投 。 本轮融资后 ， 蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元 。美国东部时间2019年10月28日 ， 蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交F1招股书 。 在递交招股书之前蛋壳再次获得1.9亿美元的D轮融资 。自2015年成立 ， 5年7轮融资60多亿元 ， 资本市场对蛋壳的看好和支持可见一斑 。但资本市场对蛋壳的看好并不是盲目的 ， 对它的支持也不是无底线的 。 让蛋壳措手不及的是 ， 资本市场对蛋壳的宠爱和追捧 ， 在它上市之后 ， 戛然而止 。2020年1月17日 ， 蛋壳成功登陆纽交所 ， 计划发1060万ADS ， 价格区间14.5-16.5美元 ， 融资最多1.75亿美元 。 可惜上市即破发 ， 最终IPO发行规模也减少为960万 ， 以每ADS 13.5美元的价格出售 ， 融资降低至1.3亿美元 。疯狂的长租公寓们：自2020的生死决战
之后不久 ， 疫情爆发 ， 蛋壳在国内的业务先受到影响 ， 又陷入了“两头拿” ， 发“国难财”的舆论风波之中 。 紧接着疫情全球蔓延之后美股大盘强烈震荡 ， 其股价不可挽回的接连陷入断崖式下跌 。以目前的局势发展而言 ， 蛋壳今年想要在股市中再融到钱 ， 非常难 。 在近日公布的财报中 ， 蛋壳披露其持有现金和限制性现金共34.56亿元 。 以其2019年的花钱速度来看 ， 能不能支撑到下半年都很难说 ， 但令人吃惊的是 ， 蛋壳表示扩张战略保持不变 。高靖表示：“2020年在继续进行疫情及时监控的同时 ， 在不断变化的形势下 ， 我们将继续专注于增长战略 ， 以提高技术能力 ， 进一步扩大规模 ， 扩展和增强产品和服务 ， 提升我们的品牌知名度和行业影响力 ， 以及加强和扩展我们的生态系统 。 ”可见 ， 蛋壳已经陷入了扩张增长的逻辑怪圈 ， 彻底疯狂 。比蛋壳更疯狂的自如蛋壳的扩张已经陷入了疯狂的境地 ， 但长租公寓企业一哥自如 ， 可能还要比蛋壳更疯狂一些 。自如2019年运营的租房超过了100万间 ， 与同行拉开的差距十分明显 ， 包括行业老二蛋壳2019年底租房数量也才达到43.8万 ， 很显然自如的行业霸主地位非常牢固 。


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