房小白：浅析金辉控股未来之路，从金辉的刚需市场与优质土储
_本文原题为：从金辉的刚需市场与优质土储 ， 浅析金辉控股未来之路
3月25日 ， 香港联交所（以下简称港交所）更新企业申请版本信息 ， 金辉控股（集团）有限公司出现在更新后的信息中 ， 这也意味着金辉已正式向港交所递交了上市申请 。
作为长期稳健发展的TOP40房企 ， 金辉控股在近年来一直保持着持续稳定的增长 ， 纵观金辉四大产品系中 ， “优步系”、“云著系”这两个产品线主要对标首置和首改客户 ， 而以城市综合体为主的“大城系”产品也有极高的比例针对首置和首改市场 。 从项目分布的结构来看 ， 金辉控股当前144个项目中有48个项目优步系 ， 32个项目云著系项目 ， 分别占到了金辉控股权益建筑面积的30.6%和24.8% 。
首置和首改在中国房地产市场被称为刚需 ， 而这部分产品占比较大 ， 客观上也对金辉控股的销售额增长 ， 以及具体的项目去化率 ， 回款速度等指标有优化作用 。 除了产品设计上以“刚需”为主导 ， 在区域城市的布局上 ， 也可以看出金辉遵循着自己的发展方向 。
从招股书上看：截至2019年12月31日 ， 金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.4399万平方米 ， 其中93.4%位于二线及核心三线城市 ， 并在多个城市中进入销售十强 。
事实上 ， 在过去几年一线城市市场规模萎缩 ， 三四线城市个体表现落差极大的背景下 ， 核心二三线城市成为房企最为重要的货仓 。 中国指数研究院发布的《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示 ， 二线城市依然是房企销售业绩贡献的主力 ， 50家百亿级企业的二线城市业绩贡献占比为59.4% 。
2019年 ， 在地产企业进入周期低谷的大背景下 ， 金辉控股对于土地市场的收储动作更加精准 ， 入驻了绍兴、廊坊等多个热点城市 。
而金辉此次转身港股IPO ， 刚需的产品加充足的土地储备恰恰成为非常有利的优势 。
资深财经分析师指出 ， 香港房企估值的方法 ， 更接近国际主流的方法 ， 也就是主要考虑目前现有土地储备变现（也就是NAV）的市值 ， 再乘以一部份无法去化的折扣,按行情和企业自身城市布局有30-70%的折价 。 所以这里面比较少考虑到管理层的执行能力、管理效率等没法量化的因素 。 而港股衡量的主要标准之一就是对企业目前土储的变现能力作出评估 。
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金辉
从金辉的刚需市场与优质土储 ， 浅析金辉控股未来之路
【房小白：浅析金辉控股未来之路，从金辉的刚需市场与优质土储】金辉控股有足够的土地储备去支撑未来几年的销售增长,甚至还有各种潜在的旧改项目可以增厚自己的利润 ， 去对抗下行时的风险 。 相信资本市场会为金辉控股未来的发展提供更好的资金支持 。
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