10月啦，又到买房高峰期了，你心动了么
我没有投资建议，仅仅是分享一些思考，希望对各位读者有所帮助。
其实预期房价的短期走势，基本上是件很困难的事，但是中长期的房价趋势确实基本契合了宏观经济的经典理论。我日常就有观察各地区房价的习惯，虽然不能做到细致和专业，但是对中国全国的楼市都有基本的了解，更擅长观察、分析和比较。身边也一直有炒房的友人，从00年伊始到现在的2019仍然还有。
【10月啦，又到买房高峰期了，你心动了么】 短期楼市上涨的刺激因素中最明显的货币政策的宽松，地方政府产业结构的布局和调整，近几十年房价上涨的核心逻辑是人口宏利和可投资资产的稀缺性。以上几点基本上是综合各方观点并且形成了广泛共识的，不需要再多加以赘述。我下面说几点评论比较少听到的思考供大家参考，
1.城市核心价值的思考
购买一座房子是一种投资行为，而房子的持有周期和流通成本（税费，交易折价等）比较高，所以如果购买区域的房子没有较大幅度的上涨，而自己对于这间房屋的使用频率又不高的话，无疑这笔投资的机会成本（无风险投资收益）损失就比较高。
一个城市的核心价值在于其产业机构的布局和居民就业结构而构成。比如说一个以钢铁，煤炭生产和销售为主要经济支柱的城市的居民构成大部分也都是此类行业的从业者。而往往传统行业为主导的城市居民平均收入远低于新经济为主的城市中居民的平均收入水平，而这个收入水平是决定了这个城市的居民是否有相应的购买力支撑较高的房屋价格。比如说鄂尔多斯，榆林，包头，唐山，其实当地也都众所周知有不少富豪，但是房价却因为财富分化严重平均居民收入水平偏低而得不到有力的支撑。
流动价值和固有价值的比较。所谓流动价值就是城市经济水平属于1-2线城市的水平，但是其主要的支柱产业是类似旅游等行业，这类城市和地区的房价稳定程度一般不如自身经济实力较强，有更多优秀人才和消费能力的投资者常驻的城市有活力。典型的例子是三亚，青岛，厦门。
比如杭州，成都，武汉都可以作为新经济转型较为成功的案例，互联网和IT行业的高收入不仅吸纳了全国各地更多的人才，而且对于房价的上涨往往也有一个更坚实的支撑。因为中产阶级才是城市发展的关键核心，财富集中度特别高的地区所带来的结果不仅仅是表象的贫富差距大，而是更现实的消费水平偏低，经济活力偏弱，房价平均水平往往更低。
2.资产与价值的思考
我有时候会常常奇怪为什么路上的豪车特别多，但是实际的收入和经济水平并没有想象的那么好，而且很多人甚至在择偶的时候都把车子当做一项入门的资产。甚至有些家庭一辆车抵得上家里半套房；月收入不过万却可以开BBA这种理论上我认为较为不合理的资产配置方式。我个人浅见，一辆汽车勿论价格高低，除了公司抵税和外延能带来的商业价值以外，正常使用价值以外的额外支付的溢价，都是毫无价值的。对于一个一般来说只会贬值而不能增值的商品品类而言，汽车作为资产毫无价值。
对于房子而言也一样，而房子所体现出来的价值则更隐晦。以我更熟悉的北京为例，
老。一套30年新的老房子，即便地段优势再明显，居住空间和装修再合理，更明显的发现其社区租用销售比明显的增高了。也就是说更多人会意识到，除非特殊需求（学区等），即便低于周边的板块均价，老房子的设施，配套，房屋质量，残值，都不足以让人支付较高的价格。除了初代拥有住房的业主享受了房屋均价大幅上涨的红利，后继的投资者除非能享受到城市带动的惊人的房价全面上涨，否则以全国租售比千分之几的比率来算并不是一种划算的买卖。而全国房屋最终产权到期之后的处置方式至今没有定论，比如住宅楼到期后不同的业主也容易有不同的诉求，没有改建条件和能力的老旧社区最终会被舍弃。
总价高。房价高速上涨的途中，有的人庆幸，有的人懊恼，很多人被动的成为了所谓的千万富翁。然而实际上在任何一个城市头部5%的住房的交易变现能力是明显偏低，甚至说流动性停滞也不为过。我在某地见过价格上亿的豪宅，停车场看起来像个小型公园的停车场，餐厅可以同时容纳300人同时进餐，虽然这套豪宅标价上亿，但是我不太能理解在一个新一线的城市中它是否能寻找到合适的买家。不用这么极端的案例，事实上以2018年为例，在一线及新一线城市2000万元是所谓豪宅的门槛，然而这些豪宅在全国范围的流动性是不足千套。能成功变现的房屋才有价值，如果失去了变现的能力，那么再奢华和精美的豪宅也只是一堆瓦砾和砖头，当然还有一种影响信用的操作方法就是质押房产，在此不做赘述。
投资品类的思考。很多人会理直气壮的讲述自己投资房地产受益的心得，当然截止目前，房地产从00年至今的平均年化收益全国平均超过10%，在16年之后的一波猛烈的上涨过程中，部分地区的房屋价格上涨甚至超过了年化30%。因此很多人账面看起来盆满钵满，然而类似股市一样的奇景其实在投资领域并不鲜见，很多被动受益的人分享经验，很多迟来的投资者也都抓紧上车机会。
然而宏观背景确定的前提下，人口红利在快速消退，更多低风险投资品类的产生会让更多人意识到房地产投资价值的合理性。一个较为极端的例子，比如我（北京）所在社区隔壁的一个社区2017.6月房价创出新高后开始阴跌，到现在从其最高点计算能在房地产中介网站上找到的挂牌价已经比最高价跌去了36%（这种极端价格出现在投资者集中抛售的过程中非常常见），均价计算也跌了27%。如果更多人意识到房地产失去了保值增值的目的，作为一般家庭中最重要的核心资产（甚至大多数家庭比工作还重要）到时候大家如何处置房产可想而知。更多的低风险投资标的的产生将成为更理性选择。
所以呼应问题，又到了买房高峰期，你心动了吗？！
■网友的回复
明智的选择
■网友的回复
刚需没有选季节和月份，开盘摇号有想要的楼层就买了，最近有个同事的情况值得分享。他租了一个小公寓，孩子快生的时候我说你不赶紧买房吗，他说不急，今年年初孩子出生后租了大一点的房子，可能是感受到刚需了，开始频繁看房，但是比较挑剔，选位置挑挑选选，高层不想要，想要现房，又不想要二手房，现在还在努力看房中，新房的交房日子越拖越远越不想买，简直是恶性循环。刚需一定早下手，投资还是要谨慎。
推荐阅读
- 在北京应该怎样贷款买房
- 北京买房现在合适吗
- 一线城市压力那么大，为啥不去云南昆明之类的地方买房
- 公司给北京西城户口，买房买到其他区，以后孩子上学可以在西城区上吗
- 2019年，北京适不适合投资买房
- 在北京，首次购房，我应该现在买房用商贷还是等到年底用公积金贷呢
- 北京周边地段买房升值空间咋样，临近高速公路，公交车1多小时到北京站，现价5000一平，怎样
- 刚从大学毕业出来考上公务员，纠结先贷款买车还是先贷款买房，大家给点意见。谢谢
- 我为啥对买房没有安全感却觉得自己有存款才有安全感！
- 年轻未婚女公务员应该存钱买房还是去读在职研究生