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2020，楼市有可能出现的六个小趋势

算算时间 ， 还有一个多月就快跨年了 。 按往常逻辑 ， 差不多也快到该做2019年总结的时候了 。 从过去窥见某种未来未必没有效果 ， 但这里我先和各位普及一个词 ， “慢变量” 。 简言之 ， 有些我们不常接触 ， 但却对未来趋势本质影戏的隐性变量 ， 好比无风不起浪 ， 看着是风 ， 但如果思考更深一步 ， 你会发现驱动的根本还是太阳月亮 。 就像我们都知道城市化还有10%的增量空间 ， 楼市起码还能蹦跶十年 ， 但是没人谈论每1%的慢变量 ， 是被哪些能量包裹 。 所以 ， 我今天想和各位聊聊我的洞察 ， 那每1%数据变动中 ， 正在发生的小趋势 。 具体来说 ， 我总结为 ， 六个 。 01 去中心化城市加速崛起 不知道大家有没有注意一些城市 ， 好比一线的深圳 ， 二线的苏州 ， 三四线的南通 ， 都在目前趋冷的楼市周期 ， 在各自城市圈层中 ， 进行了一场“逆生长” 。 当然我们可以找出各种维度解释 ， 深圳抢人啊 ， 苏州限价啊 ， 南通地铁啊 ， 但想要逆风跳舞 ， 总是差点意思 。 而把这些城市的底层给捋了一遍后 ， 我发现了一个很有意思的归纳 ， 这些城市都完成了多核布局 。 也就是说 ， 这些城市很早就完成去中心化 ， 那你会说 ， 不是强中心城市应该在这高强度城市竞争更有优势吗？ 听上去也不错 ， 但是本质上就是把城市资源攥成了一个拳头 ， 而不是把资源像手掌一样摊开 。 这种模式在城市化前期一定是最高效的 ， 因为能集中力量办大事嘛 ， 但如果城市化深度期 ， 瓶颈也很明显 。 而去中心的城市熬过发育期的好处就来了 ， 地段平权 ， 房价烫平 ， 内部流通性也能变得非常充裕 ， 城市对周期抗性还蛮高 。 最重要的是 ， 比拼后期体力的城市化 ， 能释放扩张余力 ， 还是多核城市 。 好比到了后来 ， 多核手机总比单核手机运行的快点 。 02 调控开始微操 三鱼除了爱好买房 ， 还有个小小的爱好 ， 电子游戏 。 而游戏圈一直有个掌握话语权制高点的存在 ， 暴雪 。 暴雪为什么能对游戏行业有这么大影响力 ， 因为暴雪打造游戏规则是非常细腻 ， 这造成结果就是 ， 普通玩家和高玩最大壁垒 ， 就是微操作 。 我给大家整理下最近调控路径 ， 上海临港定向放松人才限购 ， 南京六合大专不再限购 ， 天津对承接北京非首都功能外地人定向放宽 ， 海南三亚随后也跟着放松 。 如果以前调控用大开大合的重剑的话 ， 那么现在的调控讲究的就是精细切割的手术刀 。 在军事上有个术语 ， 叫“外科手术式的打击” ， 对精准目标精准命中 。 一方面 ， “房住不炒”已经是明确的政策箱体 ， 留给各大城市的操盘空间确实不多 。 但更关键的是 ， 没有了狂飙突进的初级城市化 ， 下一步每一个城市的扩张一定会进入一种相对缓坡的阶段 。 未来各种城市的操作主要发力点 ， 集中在城市深度发育和打补丁 。 换句话说 ， 原先内部发展不行的板块 ， 要想办法拉你起来 ， 那些过气的板块 ， 能不能再找回一次青春 。 城市间的微操作 ， 大概率会贯穿接下往后整个楼市余生 。 03县城开始出现二手房中介 接着来聊聊县城 ， 作为从一个从小镇走出来的青年 ， 对自己家乡多少都会有点关注 。 二手房我老家作为一个四线都算不上的县城 ， 在以前的认知里 ， 一直都是一个只有新房市场 ， 没有二手房交易概念的地方 。 因为大家没什么地段的想法 ， 都是几条主轴街道就能走完了 ， 也谈不上什么改善 ， 一套房子真的能住一辈子 ， 也没什么二手房交易中介门店了 。 而事实上 ， 作为地产人国内我去过的县城也不算少 ， 因为没有二手房流通 ， 没有二手房交易中介门店也算个普遍现象 。 本来大概率上 ， 就会这么岁月静好下去了 ， 结果也没逃过这两年的棚改浪潮 。 但很快棚改过去了 ， 房价也停了 。 不过我却看到了一个很有意思现象 ， 二手房的中介开始出现了 ， 而且看着还挺正规 ， 还不算很野生 。 我和其中最大的一家的创始人聊了下 ， 得到答案很有趣 。 因为县城以前没有什么房地产概念 ， 但是这两年的棚改给到市场很好教育作用 ， 财富效应实在太好 。 对于产业通常单一 ， 吃政治资源饭的县城人民来说 ， 突然发现原来楼市是这么好财富盒子 ， 当新房都不够时候 ， 二手房就必须要出现了 。 而与此同时 ， 集团军开始入侵了 ， 碧桂园第一个来吃了螃蟹 ， 虽然在处于一二线鄙视链的下游 ， 但是这里碧桂园第一次教会人们好房子的定义是要带会所 ， 有人车分流的 。 不是县城没有购买力 ， 只是没有合适产品来填充市场 ， 县城楼市生态被彻底激活 。 最近我有朋友想买恒大开在老家的一个文旅项目 ， 我问他为什么想买 ， 他说因为他们镇上土豪圈已经包圆了220套 。 最后 ， 我问了下那位二手房创始人 ， 去年的收获怎么样 ， “300套吧” 。 有时候 ， 我真的不知道 ， 县城的楼市是刚刚开始 ， 还是注定衰落 。 04改善当道 ， 消灭两房 之前和大家一直在分享一个观点 ， 在上海 ， 轻易不要买两房了 。 而为什么会有这么一次洞察 ， 是因为最近在上海看盘密度蛮高 ， 看过上海最新入市的项目越多却发现 ， 上海的开发商越来越不喜欢做两房 。 他们愿意主推给客户 ， 基本都是三房 。 看着很反上海的上车逻辑对不对 ， 然而我们真的去切入市场就会发现这个事情是完全合理的 。 首先 ， 上海新房产品经历了起码四代的升级 ， 已经轻易的能在目前主流二房的价格区间里 ， 拿出三房的产品 。 接着 ， 市场也在变化 ， 跟着人口红利一起消失 ， 还是在变老的80 ， 90后 ， 也意味着 ， 这批购房主力买房必须需要进入家族化模式 。 在高房价和城市房票变得比房子更宝贵年代里 ， 谁能够提供最高性价比的“一站式家庭空间解决方案” ， 谁就能吃进更多市场份额 。 所以 ， 轻易不要买两房 ， 因为未来 ， 这个模块的接盘侠没有以前多了 。 05没有暴击 一位以前很擅长拉杠杆玩极限 ， 只囤不卖的投资客告诉我 ， 他开始出清他手上1/3的房源了 。 背后逻辑也不复杂 ， 背了这么多年的高杠杆 ， 还放弃高生活品质 ， 但现在 ， 以前那套多少有点不适合了 。 之前吧 ， 所有高杠杆的风险 ， 都是会在楼市的财富暴击下灰飞烟灭 ， 但是现在 ， 所有暴击的念头都反而被打的灰飞烟灭 。 16年跟投上海的2套房 ， 算算房贷和横盘效应 ， 基本都亏了 ， 更重要是 ， 博暴击的打法 ， 真的开始威胁到他现金流了 。 “是玩真的” ， “我是说不让炒房” ， 他在撸串时候这么和说 。 “但我觉得更要紧的是 ， 房价冲的太猛 ， 太补 ， 得缓缓 ， 不然大家都没得玩了 。 ” 我也问他 ， 房子卖了这些现金去干嘛 ， 他说他不是卖房子 ， 而是资产盘整 。 “我是换成更好的地段或者房子 ， 到我孙子辈都还能涨的那种 。 ” 06超级垄断 最后 ， 写一点关于我们行业的吧 。 今天我们团队有个话题讨论挺火 ， 关于为什么好产品越来越少 。 其中有个说法很有意思 ， 就是好产品本质就是烧钱 ， 而当下行业开发成本非常高 ， 中小开发商开始连地都拿不起 ， 你能期待他能掏出多少钱和精力去打磨产品 。 即便个别的惊鸿一瞥 ， 也是个人老板情怀之作 ， 很难放到行业去批量复刻 ， 所以 ， 未来能做出好产品的主导权基本都握在规模化的大开发商手中 。 而驱动这些开发商动机 ， 似乎正在从一个好产品变成一份亮眼的财报 ， 自然而然配套打法 ， 自然就是高周转 。 看着我要写点情怀 ， 但我要说点现实 。 如果我们剥离土地金融价值 ， 单说造楼这件事 ， 本质上就是做一个好商品 ， 我们看到世界上当下所有好产品提供商 ， 从美国 ， 德国 ， 日本的路径几乎一样 。 先跑马圈地 ， 再决定牌桌上还能剩下哪些玩家 ， 最后这些赚够钱的玩家 ， 能给你奔驰 ， PS ， 苹果这些让你眼前一亮的产品 。 我们可以大声疾呼行业可以慢一点 ， 但行业要做的其实是快一点 。 在全国还有10万家开发商 ， 头部前五开发商还没占比超过30%情况 ， 大家想的事情其实只有一件 ， 怎么能让我在逃命奔跑的赛道上 ， 停下陪你一起品红酒 。 说实话 ， 过度竞争激烈的市场 ， 大家想的一定只是 ， 活下去 。 这点上 ， 虽然行业零星并购重组没断过 ， 但是不够快 ， 所以与其是一种趋势 ， 但不如说是我的一种期待 。 07 和大家聊了这么多 ， 看了好像零零散散 ， 但是我希望大家能真正意识到 ， 我们真的走完了简单粗暴的城市化过程 。 现在摆在我们面前 ， 是一条看似已成定局 ， 但是其实到处暗流楼市后半场 。 这里 ， 我希望各位只要牢记一点 ， 未来楼市 ， 不做错 ， 比追求做对更重要 。 （财经资讯）


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