地下停车场产权应当归小区全体业主所有
一是因为小区地下停车场作为公共配套设施 ， 是建筑物的辅助设施 ， 按照相关法律规定 ， 应当随土地使用权转让 。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定 ， 土地使用权转让时 ， 其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让 。 该条例第24条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人 ， 享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权 。 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时 ， 其使用范围内的土地使用权随之转移 ， 但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外 。 ”由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权 ， 相应地获得土地使用权 ， 作为同一土地地下公用建筑的停车场 ， 应一并取得共有产权 。 二是建设部《商品房销售面积计算公式及公用建筑面积公摊规则(试行)》第8条第1款规定 ， 公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积 。 该规则第9条规定:“公用建筑面积计算原则:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等 ， 不应计入公用建筑面积部分 。 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积 。 公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和 ， 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积 ， 即为整栋建筑物的公用建筑面积 。 ”根据上述规定 ， 独立使用的地下室、车棚、车库等不应分摊 ， 而作为公共使用的地下室则应分摊 。 即作为住宅小区公共场所使用、发挥实际停车功能的地下停车场 ， 应当属于分摊的范围 。 实际上 ， 开发商开发一个小区建设项目 ， 地下停车场不对外销售 ， 但开发商已将地下停车场的建设成本计入了可售房屋 ， 从这一点看 ， 住宅小区地下停车场也应属于分摊范围 ， 其产权理应由小区全体业主所共有 。 小区地下停车场如何进行收益使用 ， 也自然应由小区业主委员会或全体业主作出决定 。
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