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房地产支柱地位100年不会变

马光远：房产税2020年不会出台 ， 房地产支柱地位100年不会变2020年 ， 开发商的日子不会太好过 ， 对有些开发商而言 ， 当寒冬来临的时候 ， 甚至连一声呻吟都来不及发出就已经壮烈 。 l一、调控政策大概率放松 2019年全年出台调控措施620次 ， 去掉节假日等于每天调控两次！这样高频率的调控前无古人 ， 但也后无来者 。 放松不代表重回刺激 ， 已经没有太大的刺激空间了 。 放松调控对大多数城市已经没有任何必要 。 房价下跌的概率大于上涨的概率 。 注意“全面落实因城施策”的措辞 ， 注意“稳房价稳地价稳预期”的“稳”的精妙含义 。 l二、房地产市场的数据不会太难看 ， 也不允许太难看 2019年我们一再说是房地产的寒冬 ， 最困难的一年 ， 但房地产的很多指标仍然抢眼：房地产开发投资的增速在10%以上 ， 全国土地出让收入高达7万亿 ， 销售额再次创新高突破了16万亿 。 考虑到这些数字是在一年调控620次的情况下发生的 ， 房地产的生命力之强 ， 令人发指 。 2020年 ， 出于稳经济的需要 ， 房地产各项指标都不会表现太差 ， 但销售、开发投资的增速、土地出让金要达到2019年的高度难度很大 ， 我们的总体预测是投资开发的增速会跌到5%附近 。 l三、行业的整合和洗牌加剧 2018年 ， 风生水起的“去地产化”一度风靡地产界 。 2018年的“去地产化”其实是一种矫情 ， 是盖房子赚了钱 ， 然后做点医院和大健康旅游之类的 。 2019年 ， “去地产化”戛然而止 ， 因为 ， 主业都玩得很困难 ， 没有闲情逸致打理“诗与远方” ， 全年破产房企500家 。 行业集中度仍然在提高 。 但是 ， 这仅仅是一个开始 。 对于中国房地产市场而言 ， 现在的问题仍然是开发商太多了 ， 还需要出局一批 。 我其实特想列一个出局的名单的 。 2020年 ， 开发商的日子不会太好过 ， 对有些开发商而言 ， 当寒冬来临的时候 ， 甚至连一声呻吟都来不及发出就已经壮烈. l四、一二线城市房价会反弹 以前有人说 ， “京沪永远涨” 。 这世界上除了年龄 ， 真的没有什么东西是一直涨的 。 2017年 ， 我建议一二线房子多的人可以在年底减持手中的房子 。 特别是对“京沪”两地的人明确指示 ， 这两个城市的房价高了 ， 要卖掉多余的房子 。 广州虽然个别区域有洼地 ， 但总体补涨也到位 ， 面临调整的风险 。

房地产支柱地位100年不会变

▲ 图片源自摄图网 事实上 ， 2018年和19年 ， 京沪两地的房价不仅没涨 ， 而且调整的还是比较厉害的 。 当然 ， 不能看统计局的数据 ， 统计局的数据可能会显示 ， 每平米掉了2元 。 事实上 ， 大多数二手房调整的幅度在15%到20% 。 一些已经回到了2017年之前 。 现在 ， 我可以肯定地说 ， 京沪两地的房子可以开始看了 ， 2020年会有反弹 。 l五、2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市 我不会单独说五六线 ， 因为五六线的房价总体而言处于历史天花板 ， 大量的五六线城市人口在流失 ， 经济乏善可陈 。 三四线在经历棚改等补涨行情之后 ， 大多数三四线城市的房价已经涨到阶段性高点 。 仔细研究发现 ， 2020年 ， 已经没有任何概念可以做 ， 那只有调整一个结果 。 过去几年 ， 在三四线布局的开发商 ， 得准备过点更不好的日子了 。 但我这里仍然强调 ， 中国房地产的未来就是“三个20%” ， 任何城市都有20%的房子值得投资 。 好房子好品质好地段在任何城市都是稀缺的 ， 我从来不看空真正具有稀缺性的房子 。 l六、城市群效应提升 ， 特别关注“成渝双城记” 中央财经委员会第六次会议提出 ， 推动成渝地区双城经济圈建设 ， 有利于在西部形成高质量发展的重要增长极 ， 打造内陆开放战略高地 ， 对于推动高质量发展具有重要意义 。 高层提出“强化重庆和成都的中心城市带动作用 ， 使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地 ， 助推高质量发展 。 ”这意味着“成渝双城记”成为继大湾区、雄安、长三角之后 ， 又一个重点打造的城市群 。 我过去一直呼吁“西三角”格局 ， 也就是重庆、成都和西安 。 但重庆和成都似乎不太愿意带着西安一起玩 。 双城记也挺好的 ， 2020年 ， 这两个城市的房地产不会太差 。 l七、房产税2020年不会出台 房产税出台的最好时机错过了 ， 在房地产面临周期性调整的情况下 ， 房产税会成为压倒骆驼的稻草 。 决定房价走势的 ， 有很多原因 ， 但唯一可以不考虑的就是房产税 。 l八、房地产支柱地位100年不会变 2020年房地产仍然是支柱产业 ， 仍然带动几十个行业的实体经济 ， 仍然会成为中国城镇化的最大的推手 。 房地产的重要性和民意之间的反差大多是因为专家的误导和情绪化 。 美国这么一个高科技大国 ， 房地产至今还是支柱产业 。 不要把房地产与经济的创新程度对立 ， 也不要把房地产与实体经济对立 。 房地产这个东西 ， 闻着臭 ， 吃着香 。 谁吃谁知道 。 整天嚷嚷臭的 ， 都是因为没有吃一口 。 l九、房地产的价值裂变刚刚开始 在经历20年的大周期之后 ， 地产赚钱的逻辑其实已经完全不同于过去 ， 卖房子越来越难赚钱 。 这可能会成为一个很大的趋势 。 现在我们可以谈“房地产+”这个概念了 。 地产这个江湖 ， 开始来了很多“门外的野蛮人” ， 马云开始卖房子了 ， 这对很多房地产中介可谓毁灭性打击 。 一些高科技的行业可以介入地产 。 “被动房”等新的鲶鱼正在杀入 ， 从建造到装修 ， 到服务 ， 都在发生颠覆性的变化 。 谁是你的敌人 ， 这事不好说 。 中国的小偷从来都想不到 ， 消灭他们的是马云 。 对一个行业而言 ， 真正的敌人不是你的竞争对手 ， 而是八竿子打不着的那个人 。 l十、中美贸易协议利好中国房子 特朗普的老本行是美国的开发商 ， 当然 ， 他要是在中国 ， 他那点开发能力在中国都排不进前100名 。 中美贸易协议中 ， 有关于人民币汇率的约定 ， 这一条很重要 。 如果顺利签了 ， 那2020年人民币不会贬值会升值 。 这也意味着中国房价获得了汇率层面的支撑 。 所以 ， 不要再预测2020年房价要崩盘了 。 预测中国房价要崩盘的几位同志 ， 你们坚持的很辛苦 ， 坚持到你们自己都快崩盘 。 但恐怕 ， 你们还得等 ， 但一定会等到 ， 因为任何国家的房地产都有过崩盘的历史 。


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