25万亿元居民存量房贷利率"换锚"影响
25万亿元居民存量房贷利率"换锚"影响几何 来源：金融时报 本报采访人员李国辉 规模约25万亿元的居民存量房贷利率如何"换锚"迎来政策定论 。 央行近日发布公告 ， 对于居民存量购房贷款利率切换明确了定价方法和重定价周期 。 根据公告 ， 2020年3月1日起启动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR事宜 。 金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商 ， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值） ， 加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率 。 存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成 。 具体到存量个人住房贷款利率如何转换？同一笔商业性个人住房贷款 ， 在2020年3月至8月份之间任意时点转换 ， 加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月份发布的相应期限LPR的差值 ， 加点数值在合同剩余期限内固定不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日 ， 重定价周期最短为一年 。 例如 ， 若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年 ， 剩余期限为8年 ， 原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10% ， 现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39% 。 2019年12月份发布的5年期以上LPR为4.8% 。 如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准 ， 且重定价周期仍为1年 ， 重定价日仍为每年1月1日 ， 那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%） 。 2020年3月30日至12月31日 ， 执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%） 。 在此后的第一个重定价日 ， 即2021年1月1日 ， 按照重新约定的重定价规则 ， 执行的利率将调整为2020年12月份发布的5年期以上LPR加0.59% ， 此后每年以此类推 。 对居民来说 ， 转换时点利率水平保持不变 ， 且从转换时点至此后的第一个重定价日（不含） ， 执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平 。 因此 ， 中信证券(25.380, -0.11, -0.43%)研究所副所长明明表示 ， 在2020年内 ， 存量房贷的利率实际上不会发生变化；从2021年开始 ， 存量住房贷款利率才将正式与LPR挂钩 。 交通银行(5.690, 0.01, 0.18%)金融研究中心高级研究员陈冀表示 ， 购房贷款定价方式的切换对于存量住房贷款在2020年无影响 ， 但长期来看 ， 居民购房贷款利息支出是增是减将取决于LPR的长期变化趋势 。 在转换定价方法的过程中 ， 居民的主动权在于与银行约定重定价周期（最短为1年） ， 或转换为固定利率贷款 ， 而购房贷款利率则由LPR和最新执行的贷款利率加点确定 。 陈冀表示 ， 尽管居民在价格方面仍处于被动接受地位以及5年期以上LPR目前调整慢于1年期LPR ， 但居民仍可以享受到整体利率下行带来的利息支出减少的"福利" 。 由于购房贷款重定价周期最短为1年 ， 利息支出负担降低的福利最快可能要在2021年1月才能实质性出现 ， 并且前提条件是2020年12月份5年期以上LPR报价在当前基础上进一步下行 。 选择参考LPR浮动方式（即选择与银行约定重定价周期） ， 还是选择固定利率方式 ， 对于居民对利率走势的判断提出了考验 。 一旦进入2020年3月至8月份的切换时间窗口 ， 陈冀预计 ， 由于居民整体自主判断利率趋势能力具有局限性 ， 大量居民购房贷款可能较为积极地选择向参考LPR浮动利率定价方式切换 。 此外 ， 当然也有一部分居民会选择转换成固定利率贷款 。 "此次改革后 ， 借贷双方可以协商重定价周期 ， 甚至锁定利率也都是可以的 。 从国际上看 ， 国外有不少个人住房贷款是固定利率的 ， 这一方面可以降低个人的利率风险；另一方面有助于推动提高商业银行的风险管理水平 ， 促进利率衍生品市场发展 。 "接近监管层人士此前对采访人员说 。 需要注意的是 ， 定价基准转换的存量住房贷款只包括商业性住房贷款 ， 不包括公积金住房贷款 。 根据央行数据 ， 截至2018年年末 ， 个人住房贷款余额为25.8万亿元；截至2019年9月份 ， 个人住房贷款余额为29.05万亿元 。 根据《全国住房公积金2018年年度报告》 ， 2018年年末公积金住房贷款余额为5万亿元 。 "本次公告对房贷利率再次作出专门安排 ， 旨在稳定房地产市场预期 ， 保持房地产调控政策的连续性 。 "东方金诚首席宏观分析师王青表示 ， 存量商业性个人住房贷款利率将逐步转换为以5年期以上LPR报价为基础定价 ， 而在转换时点的利率水平应保持不变 。 2019年8月份以来LPR报价显示 ， 居民房贷主要挂钩的5年期以上LPR报价仅下调5个基点 ， 明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度 ， 这意味着 ， 明年房地产市场将保持稳定运行态势 ， 房地产投资增速显著下行的风险较小 。 https://finance.sina.com.cn/roll/2020-01-03/doc-iihnzahk1630743.shtml
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