前瞻2020年楼市，几个浅白问题
转载请注明出处：公众号 阿甘观天下 前言 。 7月31日最高级别会议言之凿凿‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’ ， 然而短短4个月不到 ， 楼市再次蠢蠢欲动 ， 唬得一干房奴们心惊肉跳、六神无主 。 11月16日 ， 央行发布三季度货币政策执行报告 ， 删除‘房住不炒’ ， 重提‘因城施策’；11月17日央行参事、调查统计司原司长盛松成撰文称 ， 目前房地产在我国经济中仍有着重要地位 ， 在经济面临下行压力、地产拐点逐步形成的背景下 ， 房地产调控不应再大幅收紧 ， 保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的 。 11月27日 ， 新华社旗下的经济参考报在头版刊发《房住不炒因城施策仍是地产调控主基调》 ， 文章里有这样一句惊心动魄的话 ， ‘考虑到经济下行压力确实较大 ， 接下来更有可能的是各地在因城施策基础上会适度加大主动权’ ， 随后人民日报、新华社全文刊登了这篇文章 。 且莫管官媒如何引导 ， 楼市调控再度宽松已是不争 。 因城施策说白了就是上面把楼市调控权力下放给地方 ， 既减少了对地方财政的转移支付 ， 又甩掉了背负的楼市上涨黑锅 ， 一举两得 。 反观地方哪个希望房价下跌？ 11月29日 ， 佛山发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》为楼市松绑 ， 规定本科或中级工就可享受佛山户籍人口购房政策或首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制 。 12月22日深圳发布公告 ， 深汕特别合作区商品房解冻启动销售 。 其实往前追溯到9月28日 ， 武汉早已经率先调整公积金贷款政策了 ， 新规规定首套房超过144平米 ， 买二套房仍可申请公积金贷款；购买二手房公积金贷款最长期限延长从20年延长至30年；女职工贷款年龄上限从55岁提高到了60岁 。 忽如一夜伟哥来 ， 楼市再一次充血勃起 。 据中原地产统计 ， 11月房地产新开工面积增速由二季度6%升至23% ， 施工面积增加20% 。 11月全国累计超过20个城市发布各种类型人才新政 ， 而所谓‘人才’多数只是裹挟六个钱包的房奴罢了 。 必须清醒地看到 ， 楼市松动的背后 ， 是外贸出口和税收下滑带来的地方财政剧痛 。 面对巨大的体制内开销和社保亏空 ， 以及新一轮基建投资计划 ， 企业税收不给力、房地产税尚未开征让有关部门巧妇难为无米之炊 ， 只得再一次拉高房价地价苦撑 。 上面既要……又要……的算盘打得啪啪响 ， 地方亟于拉动房价、地价顾不上吃相 。 问题在于 ， 房价上涨的基础和空间还剩几何呢？要知道 ， 历经1998年房改一期、2003年房改二期和2016年借棚改货币化去库存刺激之后 ， 消化楼市的刚需基础已经饱和 ， 货币宽松的空间也将封顶 ， 下剩的只有人才吸引新政和只涨不跌预期 。 任何一种商品炒来炒去 ， 最终还是要由刚需来接盘的 。 当下的经济形势有目共睹 ， 就业压力和收入减少将金字塔基阶层的消费和投资欲望压到了最低 ， 而2008年和2015年两次股灾、叠加P2P密集爆雷已经让中产阶级腰包剧烈缩水 ， 至于峭立的金字塔尖达官巨富 ， 或许能支撑起北上广深房价 ， 但普通三四五线楼市呢？ 再来看炒房的金融基础 。 2018年贸易战前依靠不断增加的贸易顺差和外储规模 ， M2和社会融资规模高速增长 ， 支撑起了低廉的房地产开发贷款和居民购房贷款 。 而当前央行外汇占款越来越低 ， 实体经济和中小民企亟需救助 ， 金融力不从心了 。 先来看房地产开发贷款 。 12月3日 ， 黑龙江住建厅等六部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》 ， 规定房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书 ， 承诺土地购置资金是合规自有资金 ， 其来源不属于金融贷款、资本市场融资等 。 什么意思？嗯 ， 不允许拿银行贷款去拍地了 。 12月23日 ， 总理在成都出席中日韩领导人会议期间表示关心小微企业融资问题 ， 希望中小银行提高小微贷款比重 ， 将进一步研究采取降准和定向降准再贷款和再贴现等多种措施降低实际利率和综合融资成本 ， 推动缓解小微企业融资难、融资贵问题……银行自身泥菩萨过江 ， 还要抽血救助实体和民企 ， 房企还能指望吗？ 居民房贷方面 。 和因城施策南辕北辙 ， 各地银行表面上‘积极支持房地产市场平稳健康发展 ， 合理安排个人住房贷款投放’ ， 暗地里却在收紧房贷 ， 非但房贷利率不随LPR市场报价利率调低 ， 还想方设法拖延放款时间 。 银行这种说一套做一套的反常行为和此前迥乎不同 ， 传达出的信号就是银行不准备再接盘楼市资产了 。 笔者的观察是 ， 限制银行房地产开发贷款、压缩居民购房贷款 ， 是出于对当前高度泡沫化的楼市价格的深深忌惮 ， 为防止将来有一天一地鸡毛 ， 必须降低银行在房地产开发贷款和居民购房贷款中的比重 ， 风险逐步转移向房产商和购房户自身 。 如果这个假设成立 ， 那么失去银行信贷支撑的楼市再怎么扑腾也翻不起多大浪花 。 另外就是上文提到的各地人才落户新政 ， 说白了就是互挖墙脚的抢人大战 ， 叠加12月25日全面取消300万以下城市落户限制、放宽300-500万大城市落户条件 ， 这种刺激效应可以短暂勃起但难以持久 ， 你宽松我更宽松只会造成效果互相对冲 ， 失去人口支撑的欠发达地区、中小城市房价更快下跌 ， 然后向大城市蔓延传导 。 无论是《易经》还是《道德经》 ， 一个最核心思想就是「反者道之动」 ， 也即事物内部的两种属性之间总是相互向着对立面运行 ， 并在临界点返回 ， 如此循环往复 。 如此 ， 支撑高房价的房奴心理预期一旦到达临界点反转时 ， 房价将迎来全面下跌 。 行文至此 ， 笔者的观点已经表达得非常清晰 ， 无论从刚需、金融、抢人才新政……诸方面来看 ， 这一波因城施策带来的房价上涨都难以持久 ， 而并不具备2003年和2016年的上涨空间和可持续性 。 如果认可这个观点 ， 那么本次房价上涨就只是炒房客脱手、而非刚需族甚至投资者接盘的机会 ， 不建议在恐慌中追高接盘 。 12月16日 ， 统计局发布《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示 ， 11月33个城市二手房价格环比下跌 ， 这已是连续2个月超过30城二手房价格出现下跌 。 结语 。 没有只涨不跌的资产 ， 泡沫早晚会破灭 。 经济持续下行失业加剧、收入下降 ， 居民消费和投资都将回归保守 。 智者洞悉趋势 ， 逢高减仓楼市、逢低做多股市和大宗商品 。 刺激楼市这场薄冰上的篝火晚会 ， 脚下已经传来嘎吱声…… 小朋友圈专注于小众铁粉深度交流 ， 岁末优惠倒计时将于12月底结束 。
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