买来二手房却成“水帘洞”( 五 )

2019-04-10

本案主审法官表示，房屋买卖合同是卖方转移房屋所有权于买方，由买方支付价款的合同。在房屋买卖交易中，卖方的主要义务是交付房屋、办理过户手续，买方的主要义务是支付购房款。支付房款与交付房屋相互构成对待给付，而房屋漏水、渗水问题属于质量瑕疵担保范畴，与付款义务不构成对待给付义务，不具有对待给付义务关系的合同义务不能形成合同法上的有效抗辩。

关于瑕疵担保责任，可分为权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任两种，质量瑕疵担保责任属于物的瑕疵担保责任，是指出卖人交付的标的物质量应符合约定或该类物通常应具有的价值或效用，否则买受人有权要求出卖人承担相应的民事责任。本案中房屋的渗水、漏水问题就属于出卖人应当承担的房屋质量瑕疵担保责任的范畴。

在房屋买卖交易中，买卖双方应遵循诚实信用原则，对卖方来说，出售的房屋应符合正常居住使用的条件，在出售房屋时应当如实告知房屋的质量瑕疵，不能置之不理甚至刻意隐瞒真实情况，否则，对于已出售的房屋不仅应当承担瑕疵修复的违约责任，还应赔偿买方由此产生的其他合理损失；对于买方来说，在购买前应当实地查看房屋，全面、仔细检查和了解房屋的各项情况，在收房后如发现房屋存在质量问题，应以正当、合理、合法的方式维护权利，否则以此为由拒绝支付房款将承担相应的违约责任。

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